11 Vinkkejä sulkemisen välttämiseksi

Huolestunut et voi tehdä asuntolainaasi? Suojaa kotisi ja investoinnit tämän asiantuntijalausunnon avulla

Kuva: Mark Weiss

Olet peloissaan. Ostit kodin muutama vuosi sitten tai jälleenrahoitit vastaamaan kuluihin, ja pelkäät, ettet pysty pysymään maksujen mukana. Saatat olla yksi miljoonista riskialttiista amerikkalaisista, joilla on subprime-säädettävä korko-kiinnitys (ARM), jonka korot palautuvat paljon korkeampiin prosenttiosiin myöhemmin tänä vuonna, tai saatat olla ensisijainen lainanottaja, joka otti toisenlaisen ei-perinteisen kiinnitys. Saatat jopa olla ajan tasalla tavanomaisesta asuntolainasta, mutta huolissaan yrityksen lomautuksista ja lisäkustannuksista.

Lue lisää: sulkemisen välttämisen kertoimet paranevat. Uudelleenrahoitukseen on uusia välineitä, hallitus on lupaavia ratkaisuja, ja jotkut lainanantajat ovat vapaaehtoisesti suostuneet jäädyttämään tiettyjen kiinnitysten korkoja. Tämä sivusto haastatteli asuntokriisien neuvonantajia ja luottolaitoksia ympäri maata ja sai 11 huipputasoa, jotka auttavat sinua pitämään kotisi omassa kädessä.

1. Tee kotitehtäväsi. Asuntokauppiaat sanovat, että monet kodin omistajat joutuvat kohtuuttomiin lainoihin, että he joko eivät ymmärtäneet lainojensa ehtoja eivätkä saalistaneet lainanantajat. "Hyvä osa ihmisistä, joita näemme, ovat ihmisiä, jotka saivat lainaa, jota he eivät olisi koskaan saaneet, " kertoo Phyllis Salowe-Kaye, Citizen Action, joka on suurin New Yorkin asuntolainan kriisinneuvonta. Jos olisit tietämätön, kun olet saanut asuntolainasi, varmista, että et toista virhe nyt. Perusneuvoja jälleenrahoituksesta on Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysosastolta. Monet valtiot ovat myös lähettäneet neuvoja ahdistuneille asunnonomistajille heidän lakimiehensä, pankkiosaston tai asuntorahoituslaitoksen verkkosivuilla.

2. Soita lainanantajalle, kun pääsi on vielä veden yläpuolella. Jos luotto on jo tankattu, menetät neuvotteluvoiman. Myös uudet ohjelmat, joilla voidaan sulkea markkinoilta sulkeminen, kohdistavat ihmisiä, joilla ei vielä ole luotto-ongelmaa. Esimerkiksi äskettäin julkistetussa projektissa Lifeline-ohjelmassa kuusi suurta lainanantajia - Bank of America, Citigroup, Countrywide Financial, JP Morgan Chase, Washington Mutual ja Wells Fargo - ovat sopineet keskeyttävänsä 30 päivän ajan markkinoilta sulkemisprosessin päteville lainanottajille, joilla on kunnollinen luotto luokitukset, jotka pyrkivät pitämään kotinsa.

3. Avaa kaikki pankin postit. Jotkut subprime-lainanantajat, kuten Washington Mutual, kutsuvat tai kirjoittavat ARM-asiakkaita kuusi tai useampia kuukausia ennen palautusta tarjoamaan apua.

4. Odota, että pelastus kestää aikaa. "Liian monet ihmiset yrittävät ratkaista ongelman nopeasti ottamalla neuvoa", sanoo Salowe-Kaye. "Et voi saada ratkaisua yhdellä puhelinsoitolla." Helplines on juuttunut, se voi kestää ikuisuuden saavuttaa lainaa palvelevan henkilön, ja on mahdotonta tietää, kuinka moni asunnon omistajat todella jäävät kotiinsa. Silti "lainanantajat ovat varmasti halukkaampia kehittämään suunnitelmia", kertoo William Sanchez Tampa Bayn yhteisön kehityspankista Clearwaterissa Floridassa. Sinun tarvitsee vain olla valmis koetellakseen asiantuntijoiden ja optioiden avustamista lainanantajalta.

5. Etsi ilmainen tai halpa asuntoasiantuntija. Siirry Yhdysvaltain asuntorakentamisen ja kaupunkikehityksen verkkosivuille HUD-sertifioitujen neuvonantajien löytämiseksi. Voittoa tavoittelematon säätiö luotto-neuvonnassa on myös online-asunnon omistajan kriisiresurssikeskus, joka voi liittää sinut suoraan jäsenneuvontatoimistoon. Sivustolla on tietokilpailu, jonka avulla voit anonyymisti arvioida riskin. Ja kongressin luoma kansallinen voittoa tavoittelematon naapurimaailma America tukee hyvin julkistettua kansallista vihjelinjaa, 888-995-HOPE; se lupaa liittää sinut elävään neuvonantajaan.

6. Hanki pätevä asiantuntija, joka auttaa sinua navigoimaan.

Saatat haluta ryhtyä toimiin useilla rintamilla ottamalla yhteyttä myös asianajajaan. Älä mene paikkoihin, joissa mainostetaan korjausta televisiossa, Internetissä tai puhelinkeskuksissa. Ja ripustakaa phony-ostajille, jotka tarjoavat parannusongelman ostamalla kotisi ja vuokraamalla sen takaisin, kunnes voit ostaa sen takaisin. Jos haluat löytää luotettavan asianajajan, ota yhteyttä lakiasiaintoimistoihin liittyvään virastoon (jos tulotasosi on riittävän alhainen, jotta voit saada apua), tai soita läänin tai osavaltion baariyhdistykseen.

7. Tarkista, oletko oikeutettu erityistukeen. Jos sinulla on säädettävä korko ja hyvä luottoluokitus, liittovaltion FHASecure-ohjelma voi tarjota refinanssivaihtoehdon kiinteällä korolla. Jos olet aktiivinen asevoimien jäsen tai olet palvellut viimeisten 90 päivän aikana, Servicemembers Civil Relief Act tarjoaa sulkemissuojaa.

8. Älä pidä konkurssia helposti ulos. Nykyisten lakien mukaan konkurssi voi joissakin tapauksissa hidastaa tai lopettaa markkinoiden sulkemisen, mutta joudut hakemaan oikeudellista neuvontaa luotettavasta lähteestä ennen kuin jatkat. Konkurssi tuomareilla ei ole oikeutta järjestää uudelleen velkaa, joka on maksettu asuntolainasta, joka kattaa ensisijaisen asuinpaikan. "Lainanottajat voivat jättää luvun 13 konkurssin, joka asettaa väliaikaisen pidätyksen markkinoilta sulkemiseen. Ongelmana on se, että 13 luvun suunnitelman ylläpitämiseksi korkean kustannustason asuntolainan lainanottajan on voitava suorittaa maksuja asuntolainassa menossa eteenpäin ja myös maksamaan prosenttiosuus viivästyksistä ja muista veloista joka kuukausi, sanoo Josh Zinner naapurimaiden talouskehitysneuvontaprojektista New Yorkissa. Kongressi on ehdottanut uutta lakia, joka sallii konkurssituomareiden vähentää asuntolainoja lainanottajille, joilla on subprime- tai ei-perinteisiä kiinnityksiä. Mutta vuoden 2008 Foreclosure Prevention Act -lainsäädäntöä vastustaa asuntolainojen pankkiirit ja Valkoinen talo. Ja jotkin helpotusohjelmat, kuten Project Lifeline, eivät ole käytettävissä lainanottajille, jotka ovat joutuneet konkurssiin.

9. Samalla yritä pitää maksusi nykyisin. Mindy Wright, asunto-neuvonantaja Elyriassa, Ohio, sanoo, että ihmiset tekevät usein virheen maksaa luottokorttilaskut ennen kuukausittaisen asuntolainan maksamista. Miksi? Luottokorttiyhtiöt kutsuvat heitä heti, kun he jättävät maksun, ja usein käyttävät uhkaavia taktiikoita. Pankit odottavat paljon kauemmin kommunikoida ja käyttää postia. Mennessä kun lainanottajat saavat pankilta kirjeen, jossa he ilmoittavat heille maksuviivästyksistä, he "ovat jo velkaa maksuista", Wright sanoo. "Tyypillisesti, kun olet takana asuntolainaasi, et kuule lainanantajaltasi, että olet 60, jopa 90 päivää myöhässä. Luottokortilla, kun unohdat maksun, he soittaa sinulle ja häiritsevät sinua päivässä ja yöllä. Tämä uhkaa ihmisiä maksamaan. " Wright neuvoo asunnonomistajia luovuttamaan luottokorttiyhtiöt ja maksamaan ensin kiinnitysmaksunsa. "Jos et maksa luottokorttilaskua, se saattaa pilata luotto-pistemäärän, mutta sulkeminen vaikuttaa luotto-pisteisiisi paljon negatiivisemmin - eikä sinulla ole paikkaa elää", hän sanoo.

10. Kiristä hihna.

Päästä eroon ylellisyydestä kuten kaapelitelevisio antaa sinulle uskottavuutta, kun istut uudelleen neuvottelemaan. Jos haluat tuoda rahaa pöydälle, olkaa valmiita maksamaan varoja kuten koruja tai autoa. "Palvelijat haluavat nähdä, että teet uhrauksia. Näytä jonkin verran työtä", sanoo Chicago van Zalinger, Chicagon asuinalueiden asuntopalveluiden johtaja. Ja muista laatia yksityiskohtainen kirjanpito kuluistasi ja koota palkkiot, etuilmoitukset ja veroilmoitukset. Tarvitset nämä tiedot, kun puhut pankkiin.

11. Tutustu erilaisiin kiinnitysharjoituksiin. Paras ratkaisu olisi jälleenrahoittaa pitkän aikavälin asuntolaina, jolla on järkevä korko, mutta - kun luotonottajien luottoluokitukset ovat yhä tiukempia - et ehkä täytä tätä vaihtoehtoa. Et myöskään voi varata maksuja. Lisäksi raportti, joka on laadittu vain valtion sääntelyviranomaisten joukosta, kertoo, että jälleenrahoitusoptio on "lähes haihtunut".

• Takaisinmaksusuunnitelma on helpompi saada ja antaa sinulle lyhytaikaisen hengityshuoneen. Tässä skenaariossa lainanantaja ottaa osan erääntyneestä määrästä peräkkäisiin kuukausimaksuihin, mahdollisesti vaatimalla osan erääntyneestä määrästä etukäteen. Monet kuluttaja-asiamiehet kuitenkin suosittelevat takaisinmaksusuunnitelmia asuntovastuille, joilla on subprime ARM. "Ne eivät ole ratkaisu, ja ne saattavat vain estää väistämättömän", Zinner sanoo.

• Lainamuutos on parempi: lainanantaja alentaa korkoa ja / tai pidentää poistoaikataulua. Vastuullisen luotonannon keskus pitää oikeaa rakennemuutosta parhaana ratkaisuna. Asunnonohjaaja tai asianajaja voi auttaa sinua tutkimaan tätä vaihtoehtoa.

• Viimeinen keino on luopua talostasi. Jos olet velkaa enemmän kuin se on arvoltaan, lainanantaja voi sallia, että voit myydä sen samalla, kun annat anteeksi jäljellä olevan velan. Näin lainanantaja välttää sulkemiskustannuksia, ja vältät luoton vahingoittamista. Voit myös takuita luovuttamalla teoksenne pankille ennen kuin lainanantajasi todella lukee markkinoilta sulkemisen. Jos lainanantajasi hyväksyy tarjouksen ”sulkemisen sijasta”, koska tämä vaihtoehto on tiedossa, siirrät vapaaehtoisesti nimikkeen, siirryt ulos talosta - ja elämäsi kanssa. Voit välttää markkinoilta sulkemisen tuntemuksen, johon kuuluu julkaisun julkaiseminen paikallisessa sanomalehdessä, sheriffin kotimyynti ja häätäminen. Luottoluokitus on edelleen osuma, mutta sinä hävität markkinoilta sulkemisen.