15 Salaisuuksia kiinteistönvälittäjä ei kerro

Välittäjät eivät ole yhtä löysä kuin ne näyttävät olevan. Opi vain, mitä välittäjät sanovat itselleen - vaikkei koskaan, koskaan

Välittäjät, rivien välissä

Kuva: Andersen Ross / Getty Images

Jos olet kokenut kodinhoitaja tai myyjä, luultavasti jo tiedät tämän: Välittäjät eivät ole yhtä löysä kuin ne näyttävät olevan.

Tietenkin he voivat kertoa teille kaiken, mitä talosta on tiedettävä, juuri kellarista lesken kelloon. He tarkentavat neliömateriaalin murto-osaan tuumaa ja kertovat, mikä voisi vaikuttaa kodin parantamisohjelmaan. He valmentavat sinut jopa läpi kotitarkastuksen ja tarjoavat sinulle asuntolainan turvaamisstrategioita.

Mutta on paljon, mitä he eivät kerro sinulle - kaupan salaisuuksia, joita he eivät uskalla antaa asiakkaalle tietää. Lue lisää siitä, mitä välittäjät sanovat itselleen - vaikkei koskaan, koskaan.

"En toimi sinulle."

Kuva: Jupiterimages / Getty Images

"Kiinteistönvälittäjät eivät yleensä edustaa ostajaa", sanoo Floridan kiinteistöasiamies Barry Ansbacher. "Mutta ostajat ajattelevat, että he tekevät."

Kun soitat vastauksena listalle tulevaan välittäjään tai näkyvät avoimessa talossa, olkaa selvää yhdestä asiasta: Tämä henkilö työskentelee kodin myyjän palveluksessa. Kyseinen myyjä voi olla yksityinen henkilö tai yrityskehittäjä, ja he maksavat asiamiehen palkkion. "Asiakkaani sanovat" Minulla oli välittäjä ", " Ansbacher sanoo, "mutta välittäjä ei edustanut heidän etujaan."

Jos haluat olla varma, että sinulla on ammattilainen, joka etsii sinua, ota yhteyttä ostajan välittäjään. Tämäntyyppinen agentti kirjautuu työskentelemään yksinomaan sinulle riippumatta siitä, mitä sopimusta saatat löytää, ja voi auttaa sinua ostoprosessissa, hakusta ja sopimuksesta sulkemiseen.

"Avoin talo on minulle, ei sinä."

Kuva: Jupiterimages / Getty Images

Avoin talo käytettävissä olevalla kodilla saattaa tuntua tapahtuvan vakavien ostajien rekrytoimiseksi, mutta nämä vastaanotot eivät ole oikeastaan ​​myyjän kannalta - he palvelevat agentin pitkän aikavälin suunnitelmaa.

"Useimmat ihmiset, jotka näkyvät, ovat" renkaiden potkureita ", sanoo John Kavaller, edustaja Catskill Sales Associates Inc: ssä New Yorkissa. "Ihmiset kääntyvät nousemaan markkinoille tai lähiympäristöön, mutta he eivät ole valmiita ostamaan." Heillä on taipumus kirjautua sisään, kiertää paikan ja ottaa sitten vastaan ​​agentin käyntikortti kädessä.

Asiamies pyrkii pitämään yhteyttä näihin päivittäisiin ostajiin, toivoen sulkevan sopimuksen alaspäin.

"Komissio on neuvoteltavissa."

Kuva: Elenathewise / iStockphoto.com

Osoittautuu, että vakio 6 prosentin palkkio ei ole niin vakio. Palkkio palkkioista on säännöllinen käytäntö.

Kavaller sanoo, että välittäjätoimikunta on "ehdottomasti neuvoteltavissa tapauskohtaisesti. Yhden miljoonan dollarin kiinteistössä voimme olla valmiita pudottamaan koko piste."

Etsitkö listausagenttia? Tarjous - etukäteen - mahdollisten välittäjien kanssa heidän ottamisestaan. Tarjoa tarpeeksi palkitsevaa palkkioa, jotta agentti voi kannustaa työskentelemään sinua varten, mutta älä tunne sidottua 6 prosenttiin. Varsinkin jos uskot, että kotiisi on helppo myydä.

"My Big Agency ei ole enemmän toimivaltainen - tai vähemmän kustannustehokas."

Kuva: PhotoAlto / Eric Audras / Getty Images

Boutique-yritykset markkinoivat itseään biggie-kilpailijoita vastaan ​​valitsemalla huolellisesti listat, joita he tarjoavat, tarjoamalla ostajille yksilöllistä huomiota ja yhä enemmän tarjoamalla myyjille edustusta pienemmässä palkkiossa. Tämä pätee erityisesti suuriin kaupunkeihin, joissa kilpailu on kovaa.

Brooklynin kiinteistöjuristi Howard Brickner sanoo, että New Yorkissa "isot pojat pitävät todella 6 prosenttia. Heillä on laaja netto- ja ensiluokkainen markkinointi verkkosivuillaan - ja maksat sen."

Pienemmillä yrityksillä ei ehkä ole kuuluisia nimiä tai yksinoikeuksia, mutta ne lataavat listansa MLS: ään aivan kuten kaikki muutkin. Ja Brickner sanoo, että he ovat valmiita ja halukkaita tekemään jonkin verran maksua. Joten jos asunnon myyntikustannukset hierovat sinua väärin, harkitse pientä kaveria.

"Olet menossa Butt Headsiin Zoning Boardin kanssa."

Kuva: Ghislain & Marie David de Lossy / Getty Images

Älä odota agenttia, ellei he ole ystäväsi tai muuten todellinen liittolainen, varoittamaan teitä kaavoitusvaluista, jotka odottavat sinua, jos ostat tämän kiinteistön. Jos sydämesi on asetettu tekemään muutoksia paikkaan, tee kotitehtäväsi huolellisesti ja hallitse kaavoitus sokkelo itse (tai maksakaa asianajaja purkaa byrokratiaa). Mikä tahansa jokirannasta tai uudesta lisäyksestä, puuhuoneesta tai jopa aidasta voisi johtua säilyttämisvälineistä, oikeanpuoleisista määräyksistä tai muista kaavoitusmääräyksistä. Tätä ilmaisua, "Me ylitämme sillan, kun tulemme siihen", ei sovelleta tässä, ellei olet äärimmäisen joustava.

"Varokaa kiinteistönvälittäjää, joka sanoo:" Voit tehdä mitä tahansa haluamaasi paikkaan, kaikki on rahaa ", sanoo New Yorkin Delaware County, välittäjä Ron Guichard. Kunnallisviranomaiset ja asunnon omistajat ovat paikkoja, joihin haluat saada tarvitsemasi tiedot.

"Et ole mennyt läpi minua."

Kuva: Ron Chapple / Getty Images

Jonkin verran tunnetun mutta lähes koskaan kokematon myyjän tarjoama agentti on se, että voit BYOBin (tuoda omat ostajanne , eli pöydälle) ja saada maksua palkkiosta, jos joku heistä tulee läpi.

Mutta sinun on neuvoteltava tästä etukäteen, ennen kuin olet allekirjoittanut viraston. "Julkaise kaikki lailliset ostajat, jotka olet löytänyt itseltänne ennen välittäjän palkkaamista", sanoo Memphiksen kiinteistöjuristi John B. Philip. Sinun täytyy tehdä tämä kirjallisesti, osana sopimusta, jonka he pyytävät sinua allekirjoittamaan. Jos myyt johonkin lausekkeessa mainituista henkilöistä millä tahansa aikakaudella, josta neuvottelet, Philip sanoo: "Olet velkaa veljeille mitään."

"Oma tarkastaja ei näe niin hyvin."

Kuva: Chris Ryan / Getty Images

Jokaisella kiinteistömyyjällä on kotitarkastaja hihassaan. "Jotkut häikäisemättömät agentit", New Yorkin välittäjä Guichard sanoo, "suosittelevat tarkastajia, jotka ovat tyytyväisiä saamaan pieniä ongelmia ja sivuuttamaan suuria." Itse asiassa kotitarkastajat sekä ne, jotka havaitsevat ja käsittelevät homeen ja termiittiongelmia, valittavat johdonmukaisesti Internet-foorumeilla, että välittäjät pitävät niitä mustana, jos he luotettavasti löytävät ja paljastavat ongelmia - huolimatta omista luottamuksellisista velvoitteistaan ​​asiakkailleen.

Jos olet ostaja, valitse itsenäisesti suositellut, lisensoidut tarkastajat, jotta voit käydä läpi mahdollisen ostosi hienolla hammastuksella. Etsi asiantuntijoita, jotka osaavat tunnistaa ongelmat ja neuvoo sinua sen korjaamiseksi.

"Voit myydä tämän talon itse."

Kuva: Image Source / Getty Images

FSBO, joka on yhä tutumpi lyhenne sanoista "Myytävänä omistajan toimesta". Myyjät, joilla on kestävyys luoda markkinointisuunnitelma, luetella talo verkossa, kentän mahdolliset ostajien vastaukset, järjestää esityksiä ja nähdä kauppaa sulkemiseen, voivat tallentaa nipun asettamalla rahat, jotka olisivat peittäneet agentin palkkion suoraan taskuihinsa.

Brooklynin Brickner sanoo: "Siellä on paljon säästöjä. Nyt Craigslistissa ja muissa Internet-sivustoissa se on helpompaa kuin koskaan ennen. Mutta tietyntyyppinen henkilö käsittelee omaisuutta, kun yrität myydä omaisuutta ." Ei aina välittäjälaji .

"Haluan sinun listasi, vaikka et tarvitse minua."

Kuva: Ryan McVay / Getty Images

Joillekin kiinteistöalan ammattilaisille FSBO on valitettavasti "Flag, Stalk, Bully ja Outsmart". Jos luet oman omaisuutesi, ole selvää, että olet avoinna suoramyynnille vain jakamalla mainoksesi lauseella "Ei välittäjiä, olkaa."

Varo edustajia, jotka soittaa sinulle joka tapauksessa, teeskentelemällä edustavan ostajaa. He saattavat olla - mutta todennäköisemmin he etsivät jalkansa ovessa ja vakuuttavat sinut listaan ​​talon heidän kanssaan.

Toinen myyjä gambit on heikentää luottamustasi kykyynsi tehdä ammattitaitoisesti. Agentti kertoo, että talo on hinnoiteltu liian alhaiseksi, ja sitten lupaa, että hän voi tehdä paremmin. Vuokraa arvioija prosessin alussa ja sinä hinnoit talosi oikein.

"Kierrät itsesi allekirjoittamalla tämän sopimuksen."

Kuva: ericsphotography / iStockphoto.com

Suuressa osassa maata kiinteistönvälittäjät antavat lomakkeen, joka antaa ostajille ja myyjille mahdollisuuden allekirjoittaa, kun myynti menee sopimukseen. Nämä tulosteet sisältävät usein säännön, jota kutsutaan lupausten vastuuvapauslausekkeeksi, jossa todetaan, että ostaja ei luota myyjän tai kiinteistönvälittäjän suullisiin lausumiin. "Todellisuudessa" Floridan asianajaja Ansbacher sanoo, "ostaja luottaa tyypillisesti lähes yksinomaan tällaisiin lupauksiin."

Ansbacher sanoo kustannukset, jotka aiheutuvat asianajajan, yleensä noin 500 dollarin, hankkimisesta laivalla tarkistamaan sopimusta ennen kuin allekirjoitat sen on hyvä investointi. Lisäksi hän ehdottaa: "Hanki kaikki kirjallisesti sopimuksen lisäykseksi (ts. Kaikki allasvarusteet sisältyvät, myyjä maalaa seinät) tai tarkistaa itsenäisesti kaikki lupaukset (so. Kaavoituslautakunnan vahvistamaan, että zoomaus sallii kotiin laajennettavaksi). "

"Yksi suurimmista asioista, joita kuulen, kun riita-asia on riita, " hän lisää, että "ostajan on hämmentynyt siitä, miksi sopimusta ei suojeltu paremmin." Ostajan välittäjä on yksi henkilö, jonka voit ottaa mukaan katsomaan taaksepäin tällaisessa tilanteessa.

"Haluan nopean rahan."

Kuva: AlexKalina / iStockphoto.com

Mikä on paremmin välittäjälle, kymmenkunta myyntimyyntiä 300 000 dollaria tai neljä potentiaalia 900 000 dollaria? Saatat olettaa, että vähemmän tapahtumia olisi makeampi - loppujen lopuksi vähemmän paperityötä, mutta koska jokin tietty myynti voi hajota, useimmat myyjät suosivat volyymia hintoihin.

Ja vaikka monet tekijät ovat tosissaan lupauksensa saamassa parhaan mahdollisen voiton, se ei välttämättä ole heidän etujensa mukaista odottaa parasta tarjousta. "Kun luetellaan agentit kilpailevat yrityksesi puolesta, he puhuvat ihastuttavasta talostasi ja korkeasta hinnasta, jonka he voivat saada", sanoo Floridan asianajaja Ansbacher. "Kun he ovat allekirjoittaneet, silloin he mainitsevat vanhan katon ja kertovat, että haluat pudottaa hinnan nopeampaan myyntiin." Tässäkin riippumattomasta arvioinnista maksetaan hyvin rahaa. Aseta kiinteä kyselyhinta ja kerro välittäjälle, että istutte tiukasti.

"Tämä takuu on arvoton."

Kuva: jamirae / iStockphoto.com

Kehittäjät ja edustajat, jotka edustavat heitä, voivat tarjota takuita uudesta kotirakentamisesta. Floridan asianajaja Ansbacher sanoo, että ostajat ovat typeriä, jos he löytävät paljon mukavuutta tällaisissa takuissa. "Näiden takuiden" vian "määritelmä", hän sanoo, "on niin huolellisesti muotoiltu", että useimmat vaatimukset päättyvät mitätön. Varo vakiomuotoista sopimusta uudesta kehityksestä, jonka suunnittelet ostavanne.

Kaikki rakennusurakoita koskevat sopimukset sisältävät oikeuden haastaa oikeuden, mikä tarkoittaa sitä, että tiedätte, kuka huolehtii huono rakenteen korjaamisesta. Hanki oma asianajajasi, jotta voit tarkistaa tämän ärsyttävän lausekkeen ja neuvotella siitä sopimuksesta.

"En toimi toisen välittäjän kanssa."

Kuva: Ghislain & Marie David de Lossy / Getty Images

Useimmissa valtioissa välittäjällä on oikeudellinen velvollisuus ilmoittaa myyjälle jokaisesta listalle tulevasta tarjouksesta - ellei myyjä hylkää oikeuttaan tällaiseen viestintään, hän haluaa saada tiedon vain niistä tarjouksista, joiden kokonaismäärä on tietty prosenttiosuus kysyä hintaa. Kilpailullinen tarjous voi kuitenkin joskus murtua halkeamien läpi, varsinkin jos se edellyttäisi listanvälittäjää, jotta välittäjä välittäisi sopimuksen. Se on aina myyjän edun mukaista esittää tarjous edustamattomalta ostajalta ennen sellaista, joka työskentelee ostajan välittäjän kanssa. Toinen agentti voi loppujen lopuksi jakaa osuutensa.

"Välittäjälle voidaan määrätä sakko tai menettää lisenssi tällaiselle väärinkäytölle, mutta väärinkäytöksen löytäminen ei ole niin helppoa", sanoo kokenut nimettömän kiinteistön asianajaja.

"Nämä asianajajat veloittavat erän."

Kuva: Peter Dazeley / Getty Images

Useita maksuja on liitetty kotiin sulkemiseen tai lopulliseen myyntiin. Nämä kohteet vaihtelevat valtiosta toiseen, mutta yksi niistä, omaisuuden otsikon vakuutus, on usein kallista - ja siitä voidaan neuvotella lainanantajan kanssa. Välittäjät eivät todennäköisesti mainitse oikeuttane neuvotella, koska prosessin tässä vaiheessa he vain ajattelevat palkkaansa.

Joissakin paikoissa "jopa 70 prosenttia osuuden vakuutuskustannuksista on palkkio, joka maksetaan asianajajille tai asiakirjojen käsittelijöille", sanoo Floridan asianajaja Ansbacher. Ostajan tai myyjän odotetaan käynnistävän nämä kustannukset; kumpi olet, selvitä, oletko vastuussa, ja kehotat oman asianajajanne pyytämään pienempää palkkiota.

"Huono myyjän markkinat eivät tarkoita sitä, että voit olla ahne Bloodsucker!"

Kuva: GSO Images / Getty Images

Olet markkinoilla jotain mansionessiä, ja etsit suurta kauppaa - se on loppujen lopuksi ostajan markkina. Voitte olla varmoja, että listanvälittäjä ei osaa täydentää selkänne takaa. Yksi veteraanien välittäjä Fairfield County, CT, sanoo high-end tarjoajien - erityisesti ne, jotka ovat nuoria, cocky ja clueless ylpeys, joka tulee kotiin omistus - ovat armoton ja epärealistinen. "He haluavat vetää veren myyjän suonista", Barbara Schmerzler, johtava välittäjä USA: n kotisivuja. "He odottavat markkinoiden pohjaa, joka on jo läpäissyt ne."

gallerian diaesityksen ruudukko näyttää gallerian diaesityksen