Oletko koskaan liian vanha saadaksesi asuntolainan?

Jos ostat tai jälleenrahoitat, vastaus voi yllättää sinut

Olitpa etsimässä apua unelmiesi viktoriaanisen kiinnittimen ylemmän rahoituksen rahoittamisessa, napauttamalla sen talon arvoa, jossa olet ollut vuosia, tai hyödyntämällä vielä lähellä historiallista matkaa, saatat yllättyä miten kiinnitysluotonantajat arvostavat vanhempia lainanottajia.

• Ikä ei ole väliä. Vastahyökkäys, koska se voi kuulostaa, lainahakemus, joka koskee takaisinmaksamista yli 30 vuoden ajalta, näyttää lainanantajille samanlaisena, olitpa sitten 90-vuotias tai 40-vuotias. Liittovaltion kansalaisoikeuslainsäädäntö, mukaan lukien Equal Credit Opportunity Act ja Fair Housing Lainvastainen, jos luotonantaja voi syrjiä aikuisen iän perusteella.

• Velkaantuminen voi aiheuttaa ongelmia. Greg McBride, Bankraten talouspäällikkö, sanoo, että odottamaton kompastuskivi voi olla se, että sinulla ei ole luottoluokitusta, jos et ole viime aikoina ollut velkaa. ”Aiemmin olit, että näytit eläkkeelle velattomaksi. Saatat olla hyvä luottohistoria, mutta jos olet poissa luottopelistä - luottokortit eivät lasketa, ja olet maksanut auton lainan, olet maksanut asuntolainasi - ei ole viime aikoina tapahtunutta toimintaa antaa sinulle pisteet. Se on yksi syy käyttää luottokorttia, vaikka maksat sen kokonaan pois joka kuukausi, joten sinulla on aktiivisia luottolimiittejä nykyisen luottohistorian näyttämiseksi. ”Vahva luotto-piste voi tarkoittaa sitä, että hyväksyt luottokelpoisuuden korko.

• Eläketulot ovat edelleen tuloja. Asuntolainasovellukset alkavat yleensä tuloja koskevista kysymyksistä, jotta dokumentoitaisiin, miten maksat kuukausittain. Työntekijän palkkatason ja W-2: n sijasta eläkeläiset voivat antaa sosiaaliturva- tai eläkesopimuksen. Tulolähteet, toisin kuin luotto-pisteet, eivät vaikuta siihen, kuinka paljon velkaa voit kuljettaa, Bill Banfieldin mukaan, Quicken-lainojen pääomamarkkinoiden varatoimitusjohtaja: ”Meillä ei ole erilaisia ​​ammatteihin perustuvia ohjeita tai Fannie Mae ja Freddie Mac, jotka suurelta osin asettivat asuntoluottojen jälkimarkkinoiden standardit, vaativat yleensä, että kuukausittaiset asuntokustannukset (mukaan lukien kiinteistöverot ja asuntovakuutukset) muodostavat enintään 50 prosenttia kuukausituloista.

• Säästöt voivat toimia tulona. Erikoistuneet asuntolainanantajat, jotka usein liittyvät osakevälittäjiin, kuten Merrill Lynchiin ja JP Morganiin, palvelevat varakkaita vaihtoehtoisia vakuutusmuotoja joidenkin samanlaisten 15- ja 30-vuotisten asuntolainojen vakuuttamisesta. Jos sinulla on investointeja, kysy yritykseltä, missä heillä on hallussaan kiinnitykset. Esimerkiksi Morgan Stanley Private Bankilla on omaisuuden Pro-Forma -menetelmä sijoitustileistä saatavien tulojen määrittelemiseksi, jotta varallisuus voi saada sinulle asuntolainan, vaikka sinulla ei olisi tuloja. Esimerkiksi miljoonan dollarin investointitili, jossa on osakkeita ja joukkovelkakirjoja, voitaisiin tyypillisesti laskea 35 000 dollarin suuruisena vuotuisena tulona (olettaen 5 prosenttia vuotuisista tuloista, kun markkinariski on konservatiivinen 30 prosentin alennus). Lainanottajan ei tarvitse maksaa näitä varoja - investointeja käytetään vain osoittamaan kykyä tehdä asuntolainoja. Toinen tämäntyyppinen laina-aika on "varojen tyhjentäminen."

Nämä oletukset ovat itse asiassa konservatiivisempia kuin Fannie Maen ja Freddie Macin ohjeet, joita myös asuntolainanantajat käyttävät teollisuudessa. Fannie- ja Freddie-säännöt voivat saada saman miljoonan dollarin investointitilin - se voisi olla eläkesäästöjä IRA: ssa tai 401 (k): ssa - "kolmen vuoden tulon jatkuminen". Tämän matematiikan avulla miljoonan dollarin tili, joka on jaettu kolmeen vuoteen, vastaa 233 333 dollarin vuotuista tuloa (1 000 000 dollaria vähemmän 30 prosentin markkinariskin alennusta jaettuna kolmeen vuoteen).

• Sinun ei tarvitse laskea 20 prosenttia. ”Myytti on edelleen olemassa”, sanoo Quickenin Banfield. - Mutta Fannie- ja Freddie-ohjelmat mahdollistavat asuntolainat, jotka ovat 97 prosenttia asunnonostosta. FHA-kiinnitykset ovat 96, 5 prosenttia. Veteraanien hallinto tekee 100 prosenttia.

• Käänteinen kiinnitys voi olla legit. Ne voivat olla eläkkeelle eläkeläisille, jotka tarvitsevat elinkustannuksia elinkustannuksiin, ja Zillowin pääekonomistin Svenja Gudellin mukaan "Boomereilla on keskimäärin hieman yli 125 000 dollaria kotitalouksissa." myös kotitalouden pääomasijoituslinja voi koskettaa tätä arvoa. Mutta sen sijaan, että laina maksettaisiin ajan mittaan - kuten tyypillisessä 15- tai 30-vuotisessa kiinnityksessä - käänteiset asuntolainasekoitukset, kun kasvava laina maksetaan takaisin, kun lainanottaja siirtyy ulos tai kuolee. "Huonot toimijat ovat antaneet käänteisiä asuntoluottoja huonoksi", sanoo Bankrate's McBride, "mutta tuote on hyvä." Lainanottajien on oltava vähintään 62-vuotiaita ja heidän on pakko käydä läpi käänteisen asuntolainan. Pelaajat, jotka tarjoavat Home Equity Conversion Mortgagesin (HECM) Federal Housing Administrationin kautta, sisältävät Quicken-lainojen yhden käänteisen asuntolainan. Toimitusjohtaja Gregg Smith sanoo, että "kodin pitäisi olla keskeinen tekijä eläkkeelle siirtymisen suunnittelussa."