Löytäminen vuokralainen auttaa teidän kiinnitys

Elää unelmiesi talossa, kun vuokralainen laskee laskut

Alison Seifferin kuva

Viime keväänä Matthew ja Jennifer Rumain etsivät kolmen makuuhuoneen taloa trendikkäässä University City -osiossa West Philadelphiassa. A: n vanhemmat
4-vuotias poika, heidät houkuttelivat naapuruston hyvät koulut, nuoret perheet ja vuosisadan vaihteessa rakennettu arkkitehtuuri. Mutta he huomasivat pian, että kaikki sopivat ominaisuudet olivat niiden ulkopuolella. "Olimme suljettuina asuntomarkkinoilta", sanoo Matthew, 28-vuotias mainosjohtaja. Toisin sanoen, kunnes he löysivät 100-vuotiaan, kolmen perheen tiili romaanisen herätyksen 270 000 dollaria kohti - kaksi kolmasosaa samanlaisten yhden perheen talojen kustannuksista.

Pari vuotta sitten Rumains olisi pitänyt tulla vuokranantajiksi hulluksi ajatukseksi, mutta kuuman kiinteistömarkkinoiden taloustiede muutti mielensä. Monikerroksisen talon ostaminen ei vain saanut heidät naapurustoon, jossa muuten ei ollut varaa, vaan tarjosi heille myös riittävästi vuokratuloja kattamaan suurimman osan kuukausittaisista asuntolainoista.

Sama skenaario esiintyy myös Bostonissa, Washingtonissa, Chicagossa, San Franciscossa, New Yorkissa ja muissa suurissa kaupungeissa, joissa yhden perheen asuntojen hinnat kulkevat katon läpi, ja niitä tukevat kaupunkien elvyttäminen ja historiallisesti alhaiset korot. Homebuyersille, jotka ovat halukkaita ottamaan vastuuta, monipuolinen voi olla taloudellisin polku unelmiensa talolle. Esimerkiksi Manhattanissa duplexin vuoden 2003 myyntihinta oli 31 prosenttia pienempi kuin yhden perheen kotiin (42 prosenttia kolmesta viiteen yksikköön), paikallisen kiinteistöarviointiyrityksen Miller Samuelin mukaan .

Tämä johtuu siitä, että useimmat ihmiset eivät halua vuokralaisten hallinnan päänsärkyä, ja monet monikerroksiset talot ovat halvemmalla kuin yhden perheen kodeissa, sanoo Miller Samuelin presidentti Jonathan Miller. Mutta jos siirrytte siihen silmäsi auki - ja varsinkin jos voit tehdä itse korjaustöitä, palkinnot voivat olla suurempia kuin haasteet.
"Taloudellisesta näkökulmasta on vain vähän haittaa omistamiselle monikerroksiseen kotiin", sanoo Bradford Hall, toimitusjohtaja Etelä-Kaliforniassa sijaitsevassa kirjanpito- ja konsultointiyrityksessä Hall & Companyssä. Monissa tapauksissa vuokrat kattavat kaksi kolmasosaa ja joskus kaikki kuukausimaksut. Ja jo ennen kuin ostat, vuokrat maksavat, koska pankit pitävät yleensä osaa odotetuista vuokra-maksuista lisätulona. Tämä tarkoittaa sitä, että monikokemusten ostajat ovat tyypillisesti oikeutettuja suurempiin lainoihin, mikä mahdollistaa kalliimman omaisuuden ostamisen.

Myös veroetuja on. IRS-tarkoituksiin talo on jaettu tilaan, jonka asunnonomistaja asuu ja tilaa vuokralaiset miehittävät. Jos esimerkiksi omistat 3000 neliön jalkaisen kahden perheen ja vuokralainen viettää 1000 neliömetriä, kolmasosa kaikista kuluista - kiinnitys korko, kiinteistöverot, apuohjelmat, maisemointi, ulkoiset parannukset ja vastaavat - on varattu vuokra-yksiköstä ja vähennetään vuokratuloista. Vähennyskelpoinen on myös yksikön poistot (pääasiassa kuluminen), johon sisältyy 100 prosenttia käynnissä olevista korjaus-, huolto- ja korvauskustannuksista, jotka on nimenomaan varattu vuokralle, kuten uusi vedenlämmitin, matonpesu tai tuore maalikerros .

Tällaisilla kustannuksilla monet asunnon omistajat osoittavat tappiota vuokra-asunnoistaan, jotka he voivat yleensä erottaa verolaskusta. "Yksittäinen koti, yksilö voi nauttia todellisista tuloista, jotka maksavat kotitalouden kulut ja suuria veron vähennyksiä, jotka syntyvät kyseisestä tulosta", sanoo Norm Bour, asuntoluotonvälittäjä, joka isännöi Real Estate and Finance Houria. Etelä-Kaliforniassa.

MultiFamilystä omaan kotiin

Kaksi vuokra-asuntoa hoidettaessa vie huomattavan määrän Rumains-aikaa, mutta he eivät pidä mielessä niin paljon, koska he pitävät sitä vain väliaikaisena. Muutaman vuoden kuluttua, kun heidän perheensä kasvaa, he aikovat ottaa itselleen yhden vuokrausyksiköistä. Ja alas linjalla he voivat päättää muuntaa koko talon yhdeksi perheeksi, jolloin he voivat saada vielä yhden veronhyvityksen: Kun on aika myydä, Rumains saa täyden voiton veron Vapautus enintään 500 000 dollarin voitoista (250 000 dollaria yksittäisille toimijoille), kunhan he käyttävät koko taloa pääasiallisena asuinpaikkana vähintään kaksi myyntiä edeltävän viiden vuoden aikana.

Toinen pitkän aikavälin lähestymistapa on muuntaa vuokra-asunnot condominiumiksi, joka on sallittua useimmissa kaupunginosissa, joissa on monitoimitaloja, ja myydä yksittäiset yksiköt. Tämä on strategia, jonka Kevin ja Jennifer Deblear harkitsevat. Pari hankki äskettäin kaksi-perheen 1905 Queen Anne: n hieman yli 300 000 dollariin Bostonin Dorchesterin alueella, jossa keskimääräinen yhden perheen asunto maksaa yli 400 000 dollaria. "Jos me asuimme ja myimme yhden asunnon, se todennäköisesti maksaa takaisin koko asuntolainamme", Jennifer sanoo. "Jos myymme molemmat huoneistot, voisimme ostaa yhden perheen talon naapurustossa, joka oli poissa käytöstä, kun ostimme talon, josta olemme nyt."

Koska kiinteistöarvot nousevat edelleen kaupunkialueilla, kun niitä pidetään "siirtymävaiheina", monen yksikön talot näyttävät yhä enenevässä määrin. "Meistä tuntuu onnekkailta, " sanoo Matthew Rumain. "Työmarkkinat haisevat ja et koskaan tiedä, mitä elämässä tapahtuu. Mutta meillä on nyt varmuus siitä, että voimme tietää, että voimme maksaa asuntolainamme, nostaa ja kouluttaa lapsiamme hyvin ja elää sellaisessa kodissa, josta voimme olla ylpeitä ."

Vuokranantajan todellisuuden tarkistus

Vuokranantajaksi tuleminen ei ole kaikille. "Se on kokopäiväinen työ", sanoo Vito Simone, brittiläinen Simone Real Estate Baltimoressa, Marylandissa. "Sinun täytyy olla valmis käsittelemään säännöllistä kunnossapitoa, hätäkorjauksia, puheluita vuokralaisilta kaikkina aikoina, ja joskus sinun täytyy luopua lomastasi töihin taloon." Mutta lopullinen haaste jokaiselle vuokranantajalle on löytää sopivia vuokralaisia, jotka maksavat vuokran ajoissa. Mahdollisuutesi paranevat, jos noudatat näitä ohjeita.

Suorita perinpohjainen tarkistus mahdollisille vuokralaisille. Tutki niiden luottoa; puhu entisten vuokranantajien ja nykyisten työnantajien kanssa, ja jos mahdollista, käy heidät kodeissaan. Tilinpäätösraportit yhdeltä kolmelta suurimmalta luottoilmoituslaitokselta: Equifax, 800-685-1111; Experian, 888 - 397 - 3742; ja Trans Union, 800-916-8800.

Luota suolistoon. Joku voi näyttää hyvältä paperilla, mutta jos persoonallisuutesi törmäävät, pyydätte loukkaantuneen maailman. Muista, että jaat kotisi tämän henkilön kanssa.

Laita se kirjallisesti. Allekirjoitettu vuokrasopimus suojaa sekä vuokranantajia että vuokralaisia, jos ongelmia ilmenee. Asiakirjassa on esitettävä vuokra-aika, kuukausimaksu, käyttöasteen rajoitukset, lemmikkieläimet tai tupakointi sallittu, talletusvaatimukset ja kuka vastaa yleisestä kunnossapidosta ja hyödyllisistä maksuista.

Vältä päänsärkyä tulevien vuokralaisten seulonnassa, keräämällä vuokraa ja valittamalla valituksia palkkaamalla hyvämaineinen rahastoyhtiö. Useimmat yritykset veloittavat 7-10 prosenttia kuukausivuokrasta.

Älä ole do-it-yourselfer, ellet ole varma, että voit käsitellä työtä. Ammatillisen putkimiehen tai sähköasentajan palkkaamisen pitäisi varmistaa, että työ tehdään oikein ensimmäistä kertaa, ja pitää vuokralaiset onnellisina ja säästää sinulle toistuvia korjauskäyntejä.

Peitä itsesi. Hanki kattava asunnonpolitiikka, joka kattaa tulipalo-, sää-, murto-, vandalismi- ja henkilövahinkovaatimukset. Osta myös laajennettuja palveluita takuita vuokra-yksiköihin asennetuille laitteille.

Odota odottamattomia. Kierrä 10 prosenttia kuukausivuokrasta erilliseen pankkitiliin vuokraan liittyviin korjauksiin.