Menossa, mennyt!

Talojen ostaminen huutokaupassa on kuuma uusi kiinteistösuuntaus

Kuva: Milan Trenc

Useimmat ihmiset ostavat muutamia matkamuistoja, kun he viettävät päivän New Jersey -rannalla; Robert Cariola otti talon. Cariola ja hänen vaimonsa ottivat sunnuntai-aseman elokuussa 2001, kun he näkivät merkin kaksikerroksisen Colonial-mökin edessä, korttelin päässä Wildwoodin merestä ja ilmoittivat, että talo myydään huutokaupassa. Uteliaisuudesta lähtien he menivät sisälle ja löysivät tyylikkään, vuosisadan vanhan kalastajan ruokahuoneen, joka oli pudonnut huonosti. Cariola pysähtyi tarjouskilpailun kohdalla - ja nuija laski 48 000 dollarin tarjouksestaan.

"Sisällyttämällä ostohinnan, olen asettanut taloon noin 110 000 dollaria. Koska ostin sen, siitä on tullut hullu markkinat siellä, joten olen enemmän kuin rahaa paikan päällä, " sanoo Cariola, Philadelphia-liikennepoliisi . Mutta hän ei olisi koskaan ostanut sitä, jos ei huutokaupalle. "Talon ostaminen oli viimeinen asia mielessäni tuona päivänä. Se oli tarjous, joka teki siitä jännittävän."

Vaikka kukaan ei suosittele ostamaan taloa impulssiostoksena, juuri se innostus, jota ohjaa kilpailun houkuttelevuus ja houkutteleva mahdollisuus hankkia kauppaa, on tehnyt asuinhuutokaupoista lämpimän lipun kiinteistöihin. Ostajat käyttivät 55 miljardia dollaria kaupallisissa ja asuinkiinteistöihin liittyvissä huutokaupoissa Yhdysvalloissa vuonna 2001. Se edustaa lähes 7 prosenttia kaikkien kiinteistökauppojen arvosta.

Huutokaupan lohkossa on saatavilla kaikenlaista omaisuutta, uusista rakennuksista historiallisiin koteihin käsityöläisiin. Ostajien tärkeimmät edut: Niin kauan kuin talo ei ole suljettu, huutokaupan ostot ovat yleensä puhtaita ja nopeita, sulkeutuvat noin puolet tyypillisen kiinteistökaupan ajasta. kaikilla, jotka ovat kiinnostuneita talosta, on yhtäläinen mahdollisuus saada se; ja jos tarjoajat eivät pääse pois, huutokauppaprosessi voi antaa varmuuden siitä, että he eivät maksa liikaa omaisuutta.

"Huutokaupat ovat läpinäkyviä", sanoo Dorothy Nicklus, joka on johtanut satoja heistä 24/7 huutokaupan omistajana (www.
247auctioneer.com), Guttenberg, New Jersey. "Kun kaksikymmentä ihmistä on avoimesti hinnoittelussa, ostajat voivat nähdä, mitä arvoa toiset ovat omaisuutta, mitä he eivät voi koskaan olla varmoja siitä, milloin he tekivät sokeasti tarjouksen ilman huutokauppaa."

Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että sinun pitäisi odottaa saavansa talon halvalla. Suurin huutokauppa useimmissa huutokaupoissa on välillä 90 - 110 prosenttia siitä, mitä omaisuus tuo mukanaan, jos käytettäisiin perinteisiä myyntimenetelmiä, teollisuuden arvioiden mukaan.

Kuva: Milan Trenc

Huutokauppojen tyypit

Parhaat tarjoukset voivat olla absoluuttisissa huutokaupoissa, jotka ovat myös yleisimpiä. Näissä tarjouksissa tarjous alkaa 1 eurosta ja kasvaa, kunnes kukaan ei ylitä parhaita tarjouksia, joita myyjä on velvollinen hyväksymään. Oikeassa tilanteessa - eli muiden toivottujen ominaisuuksien murto tulee markkinoille tällä viikolla, tai huono sää houkuttelee tarjoajat pois - on mahdollista kävellä pois kauppahinnalla.

Muita huutokauppoja tarjoavat myyjille enemmän suojaa. Vähimmäishinnan huutokaupat asettavat lähtökohdan tarjouksille, jotka ovat yleensä lähellä hintaa, jonka asunnon omistaja haluaa. Varaushuutokaupat antavat myyjälle oikeuden hyväksyä tai hylätä korkeimman tarjouksen enintään 72 tunniksi. Kaksoishuutokaupoissa ensimmäistä kertaa pyydetään sinetöityjä tarjouksia ja korkein tarjous asetetaan vähimmäismääräksi avoimessa huutokaupassa. Useimmat huutokaupanpitäjät eivät kuitenkaan houkuttele näitä lähestymistapoja, koska ostajat ovat taipuvaisia. Vain absoluuttiset huutokaupat tuottavat tarpeeksi kiinnostusta ja potentiaalia sellaiselle hintatarjoukselle, joka saa parhaan dollarin kotiin.

Säännöt vaihtelevat valtioittain, ennen kuin huutokauppa voidaan pitää, otsikko ja panttihaku sekä kaikki tarkastukset on yleensä suoritettava. Tavallisesti huutokaupanpitäjä hallinnoi näitä tietoja ja sisältää tulokset "tarjouspaketissa", joka on saatavilla avoimessa talossa tai suoraan huutokauppayhtiöltä. Koska ostaja tietää etukäteen, jos ostosta aiheutuu komplikaatioita tai lisäkustannuksia, vain harvat huutokaupan myynnit putoavat tai odottavat odottamattomia esteitä. Tapahtuma ilmoitetaan paikallisten sanomalehtien ja radiomainosten ja huutokaupan internet-sivustojen kautta. Valtionmestarien yhdistys (www.realtor.org) ylläpitää myös luetteloa huutokauppavaroista.

Jos haluat osallistua useimpiin huutokauppoihin, ostajien on rekisteröidyttävä huutokaupanpitäjän kanssa, joka määrittää, täyttävätkö he asuntolainan, ja myös lähettämään muutaman tuhannen dollarin käteisellä tai varmennetulla sekillä vakuuden, joka palautetaan, jos he eivät saa taloa. Voittajalla on viisi tai kymmenen päivää aikaa nostaa talletus vakio 20 prosenttiin, ja sen on suljettava ostot tarjouspaketissa määritetyssä määräajassa, tyypillisesti noin 30 päivää.

Huutokaupat ovat ostajille suhteellisen riskitöntä, asiantuntijat sanovat, jos noudatat kahta kriittistä neuvontaa. Ensinnäkin tutkia omaisuutta riittävästi viikkoihin, jotka johtavat tapahtumaan - yleensä ainakin muutama avoin talo - olla varma, että haluat asua siellä. Toiseksi, älä pääse niin herkästi huutokaupan jännityksestä, että ylität ennalta määritetyn kävelyhinnan, korkeimman summan, jonka olet valmis maksamaan. Tässä määrässä, joka perustuu asuntomyynnin kehitykseen naapurustossa ja omiin talousarvioon liittyviin näkökohtiin, on myös otettava huomioon ostajan palkkio, usein noin 10 prosenttia, joka on otettu huomioon korkealla hinnalla huutokauppapalvelun kustannusten kattamiseksi.

"Koti ei saa olla spontaani, emotionaalinen ostos, koskaan, " sanoo Barry Baker, veteraani huutokauppias ja omistaja Greene County Realty, Xenia, Ohio. "Joten vaikka olisit mukana huutokaupassa, hyvin käytännöllisiä huolenaiheita - haluammeko viettää kaksikymmentä vuotta täällä, pidämmekö naapurustoa, voimmeko sen varaa? - meidän on päätettävä päätöksestä, ei halusta ylittää kaveri vieressäsi."

Sulkemattoman omaisuuden ostaminen

Suuri osa "voit tehdä kuten bandit" väärinkäsitys liitetty asuin huutokaupat johtuu hype ympäröivän Foreclosures, jotka ovat koteja, jotka ovat saaneet pankit ei-maksamatta asuntolainoja, tai kuntien verovelvollisuutta. On olemassa kymmeniä Internet-sivustoja, jotka lupaavat suljettuja koteja muutaman tuhannen dollarin huutokaupassa. Tällaiset sopimukset ovat kuitenkin huomattavasti monimutkaisempia kuin mainostetut, ja kiinteistöalan ammattilaiset varoittavat, että yksittäisten ostajien on vältettävä sulkemisen huutokauppoja tai vaarattava menettää paljon rahaa.

Toisin kuin asuinhuutokaupat, foreclosures ovat todella "sellaisia." Otsikkoa tai panttihakua ei ole, ja monissa tapauksissa ihmiset asuvat edelleen kodeissa, joten mahdolliset ostajat eivät voi nähdä sisäpuolta. Lisäksi voittavan tarjoajan on yleensä maksettava täysi hinta talon sisällä tunnin kuluessa huutokaupasta. Tämä raha sidotaan rutiininomaisesti kuuteen kuukauteen tai enemmän sulkeutumiseen saakka, kun taas uusi omistaja purkaa kiinteistön maksamatta olevista lainoista ja tuomioista ja saattaa jopa joutua poistamaan asukkaat - kaikki ne voivat lisätä huomattavasti talon kustannuksia. Ja koska tällaisista kiinteistöistä veloitettava määrä on yleensä korkea suhteessa arvioituun arvoon, useimmat foreclosures-tuotteet myyvät vain noin 30 prosentin alennuksen. Tyypillisesti pankki tai kunta asettaa avaustarjouksen, joka vastaa asuntolainojen saldoa, myöhästymismaksuja, oikeudellisia maksuja ja veroja.

Riskien takia useimmat sulkemisen huutokaupan osallistujat ovat ammattimaisia spekulaattoreita, jotka tutkivat panttioikeuksia, nimikkeitä ja vuokralaisia koskevia kysymyksiä ja tasapainottavat sitä, mitä he oppivat taloon maksettavasta määrästä, ennen kuin päättää, tarjoaako se tarjouksen. "Sulkemisen menestystarinoita, joita kuulet, ovat pelaajista, jotka ovat tehneet paljon kotitehtäviä ja vielä tietävät, että he menettävät muutaman - ja joskus menettävät suuria - toiveidensa parissa", sanoo Absoluteforeclosuresin puheenjohtaja Mike Steiner .com, Davidsonville, Maryland. "Joku, joka etsii edullista kauppapaikkaa asuinpaikasta, ei vain tule esiin näiden hyvin valmistettujen haiden keskuudessa."

Huutokaupat verkossa

Juuri nyt Internet on johtava tietolähde asuinhuutokaupoista, mutta lähivuosina siitä tulee todennäköisesti huutokauppatoiminnan keskus. On jo vihjeitä siitä, mitä tulee. Ibidco.com-sivustossa kansalliset kehittäjät, kuten Beazer, Ryland ja Taylor Woodrow, myyvät rutiininomaisesti uusia asuntoja tietoverkkorikollisille, jotka on ennalta vahvistettu ja joilla on koodinumero, jonka avulla he voivat osallistua online-tapahtumaan. Rbuy.com on parhaillaan perustamassa verkkosivustoa, jossa kiinteistönvälittäjät voivat huutokaupata luettelonsa olemassa olevista kiinteistöistä. Koska kaikki varautumiset, lukuun ottamatta lopullista hintaa, on laadittu ennen tarjouskilpailun alkua, Rbuyn tavoitteena on lopulta antaa agenteille paperiton tapahtuma - kommunikoida ostajien, myyjien, pankkiirien ja asianajajien kanssa Internetin välityksellä - ja saattaa se loppuun viiden päivän kuluessa .

Mutta kaikki online-yritykset joutuvat kohtaamaan Ebayn, Webin suurimman huutokaupan, joka on myös alkanut tarjota taloja. Jotta vältytään ostamasta ja paikallisista kiinteistölainsäädännöistä, eBayn nykyiset huutokaupat ovat hieman enemmän kuin listaukset, jotka kokoavat yhteen ostajia ja myyjiä ilman mahdollisuutta tehdä tarjouksia. Mutta Ebayn virkamiehet ovat ilmoittaneet suunnitelmistaan laajentaa sivuston kiinteistöhuutokauppoja kumppanuuksien avulla kansallisten virastojen kanssa.

Tietenkin Web-huutokaupoilla ei ole kriittistä osaa kodin ostokokemuksesta: mahdollisuus nähdä talon lähellä ennen tarjouksen tekemistä. Virtuaalikierrokset ja still-valokuvat eivät korvaa. Siksi useimmat huutokaupan asiantuntijat sanovat, että online-toiminnot eivät koskaan korvaa live-tapahtumia. "Se antaa minulle kylmän katsomaan ryhmää hermostuneita tarjoajia ja tiedän, että yksi heistä aikoo omistaa tämän talon vain muutamassa minuutissa", sanoo huutokauppias Nicklus. "Keskustele välittömästä tyydytyksestä."

Myydään talosi huutokaupassa

Myyjän markkinoilla huutokauppa voi olla ihanteellinen tapa saada alkuun dollari kotisi ja välttää kiusallinen kysymys siitä, onko ensimmäinen hyvä tarjous, joka on paras tarjous, jonka saat. Kun ylijäämä on liian vähän koteja vieviä ostajia, lähes kaikki kiinteistöt voivat vetää yleisöä huutokaupassa. Ja mitä enemmän tarjoajia, sitä todennäköisemmin lopullinen hinta ylittää summan, jonka saisitte perinteisessä myynnissä. Lisäksi huutokauppa on suljettu prosessi, joka takaa, että talosi myydään tietyn ajan.

Ensimmäinen askel on paikallisen huutokaupan löytäminen. Kansallisten kiinteistönvälittäjien liiton (www.realtor.org) ja National Auctioneers Associationin (www.auctioneers.org) verkkosivuilla on jäsenkirjoja. Hae sertifioituja todistuksia huutokauppiaslaitokselta tai nimitystä Accredited Real Estate. Yleensä huutokaupanpitäjät veloittavat etukäteen sitoutumismaksun - missä tahansa 500 dollaria - muutama tuhat dollaria - kattamaan alkuperäiset kustannukset, jotka aiheutuvat mahdollisten ostajien kiinnittämisestä asuntolainaan, otsikkoon ja panttihakuihin, tarkastuksiin, mainontaan ja avoimiin taloihin. (Suurin osa huutokaupanpitäjän maksusta tulee ostajan palkkiosta, joka on tyypillisesti 10 prosenttia hänen lopullisesta tarjouksestaan.) Vaikka korkealuokkainen huutokaupanpitäjä ja kallis omaisuus, myyjien kustannukset ovat paljon vähemmän kuin tavallinen 6 prosentin kiinteistötoimikunta .

Useimmat huutokaupat kestävät noin 30 päivää. Jos muutama ostaja rekisteröi tämän ajanjakson aikana, myyjä voi tehdä parempia perinteisen välittäjän kanssa tai riskiä saada vähemmän kuin alkuun dollaria kotiin. Yleensä sulkeminen tapahtuu niin vähän kuin kolmesta neljään viikkoon, kuten tarjouspaketissa on määrätty, koska suurella osalla huolellisuudesta on jo saatu päätökseen, että ainoa asia, jonka ostaja voi tehdä, on kiinnittää asuntolainat.