Miten rahoittaa kodin parannuksia kotiin uusitaan lainoja

Remodeling-projektin rahoittamisen ei tarvitse olla crapshoot. Tässä on pelisuunnitelma parhaan tarjouksen valitsemiseksi.

esittely

Viime aikoihin saakka rahan ottaminen uudelle keittiölle, toisen kerroksen lisämaksulle tai muulle kodinparannukselle tarkoitti pankille menoa, lainan upseerin näkemistä ja toivoen parasta. Nykyään sinulla on kuitenkin paljon muuta vaihtoehtoa kotona tapahtuvien parannusten rahoittamiseen. Esimerkiksi kiinnitysvälittäjä voi tarjota yli 200 erilaista lainaohjelmaa. Ja välittäjät ovat vain yksi niistä monista lainanantajista, jotka haluavat koota lainan, joka sopii tilanteeseenne - vaikka luottohistoriasi olisi vähemmän kuin täydellinen.

Tämä tarkoittaa sitä, että voisit lainata enemmän rahaa kuin luulet. Mutta niin monet kilpailevat lainanantajat, lainaoptiot ja termit, se tarkoittaa myös ostoksia kotiin remodel lainat voivat olla yhtä haastava kuin talon metsästys. Voit ohittaa kaikki sekaannukset ja maa oikeanlaiseen lainausohjelmaan:

1. tietää, kuinka paljon rahaa tarvitset ja kuinka paljon voit saada alusta alkaen;
2. supistetaan lukemattomia lainaoptioita, jotka vastaavat tarpeitasi ja taloutiasi; ja
3. keskitytään lainanantajiin, jotka ovat todennäköisimpiä tarjoamaan haluamasi lainan.

Kuinka paljon voit lainata?
Olitpa palkannut urakoitsijan tai ryhtynyt itse työhön, aloita tarkan arvion siitä, mitä hanke maksaa. Luotonantajat vaativat tiettyä lukua ennen kuin he työskentelevät kanssasi. Jos palkkaat urakoitsijaa, aloita yrityksen tarjouksesta, joka on jaettu työvoimaan ja materiaaleihin. Lisää sitten 10 prosenttia yllätyksistä. Työskentelet itse, koot yksityiskohtaisen materiaaliluettelon, jossa on määrät, kustannukset ja tarkka kokonaismäärä. Sisällytä lupamaksut ja laitteiden vuokraus. Lisää sitten 20 - 30 prosentin tyyny turvalliseksi. Kun tiedät, kuinka paljon sinun tarvitsee rahoittaa kodin parannushanketta, kuinka paljon saat? Huolimatta lupauksista ja hype-lainanantajista mainoksissaan ja mainosmateriaaleissaan, kuinka paljon voit lainata luottoluokituksen, lainan ja arvon välisen suhteen sekä tulosi. Nämä tekijät auttavat myös määrittämään korkokannan, lainan pituuden ja siitä, maksatko pisteitä. Luottoluokitus. Parhaat hinnat ja ehdot ovat A-luokituksen omaaville asunnonomistajille - ei maksuviivästyksiä viimeisen 12 kuukauden aikana eikä maksimi-luottokortteja. Yksi tai kaksi myöhästynyttä maksua tai luottokorttia ei todennäköisesti pudota sinua pelistä, mutta saatat joutua korkeampaan korkoon ja pienempään lainan.

Lainan ja arvon välinen suhde

Lainan määrän määrittämiseksi lainanantajat käyttävät lainan ja arvon välistä suhdetta (LTV), joka on prosenttiosuus kotisi arviointiarvosta. Tavallinen raja on 80 prosenttia eli 100 000 dollaria 125 000 dollarin kotiin (.805125, 000). Luotonantajat vähentävät asuntolainojen saldon tästä määrästä saavuttaakseen enimmäismäärän, jonka voit lainata. Olettaen, että saldosi on 60 000 dollaria, suurin laina, jonka voit saada, on 40 000 dollaria (100 000 - 60 000 dollaria = 40 000 dollaria). Jos sinulla on hyvä luottoluokitus, lainanantaja voi perustaa lainan yli 80 prosenttiin LTV: stä; jos et, niin saatte vain 65-70 prosenttia. Vaikka monet lainanantajat menevät 100 prosenttiin LTV: stä, korot ja palkkiot nousevat näillä suuremmilla suhteilla.

Tulosi. Jos sinulla on myös korkeat kustannukset, korkea tulotaso ei välttämättä tarkoita suurempaa lainaa. Luotonantajat noudattavat kahta sääntöä riskien minimoimiseksi:

• Asuntomaksun ja muiden velkojen tulee olla alle 36 prosenttia kuukausittaisesta bruttotulostasi.

• Pelkän asuntomaksun (mukaan lukien pääoma, korot, verot ja vakuutukset) on oltava enintään 28 prosenttia kuukausittaisesta bruttotulostasi. Velan ja tulon välinen enimmäisosuus nousee 42 prosenttiin toisessa kiinnityksessä. Jotkut lainanantajat menevät vieläkin korkeammiksi, vaikka maksut ja hinnat ovat kalliita - samoin kuin kuukausimaksusi. Velan ja tulojen suhde on kuitenkin 38 prosenttia todennäköisesti korkein, jota kannattaa harkita.

LTV määrittää, kuinka paljon voit lainata, ja velkaantumisaste määrittää kuukausimaksun, jolle olet oikeutettu. Näiden kahden rajan sisällä suurimmat kompromissit ovat korot, laina-aika ja pisteet.

Korkot. Mitä vähemmän kiinnostusta maksat, sitä enemmän lainaa sinulla on varaa. Säädettävä korko-kiinnitys (ARM) on yksi tapa alentaa tätä korkoa ainakin väliaikaisesti. Koska lainanantajat eivät ole lukittu kiinteään korkoon 30 vuoden ajan, ARM: t alkavat alittaa paljon. Hinnat voivat kuitenkin muuttua 6, 12 tai 24 kuukauden kuluttua. Useimmilla on vuotuiset korotukset ja yläraja siitä, kuinka suuri korko nousee. Mutta jos hinnat nousevat nopeasti, niin myös maksusi.

Laina-aika. Mitä pidempi laina on, sitä pienempi kuukausimaksu. Mutta kokonaiskorko on paljon suurempi. Siksi maksat paljon vähemmän 15-vuotisen lainan osalta kuin 30-vuotisen lainan osalta - jos sinulla on varaa suurempiin kuukausimaksuihin.

Pistettä. Jokainen piste on 1 prosentin suuruinen etumaksu. Pisteet ovat etukäteen maksettuja korkoja, ja ne voivat alentaa kuukausimaksuja. Mutta jos luotto on vähemmän kuin täydellinen, sinun täytyy todennäköisesti maksaa pisteitä yksinkertaisesti saadaksesi lainan.

Mitkä ovat vaihtoehdot?

Lainan ostaminen alkaa usein pankkien, luottolaitosten ja välittäjien valtavasta kiinnityksestä. Kuten kaikki asuntolainat, he käyttävät kotiasi vakuudeksi ja niiden korot ovat vähennyskelpoisia. Toisin kuin jotkut, nämä lainat ovat kuitenkin vakuutettuja Federal Housing Administration (FHA) tai Veterans Administration (VA), tai ostetaan lainanantajalta Fannie Mae ja Freddie Mac, kaksi kongressin tätä tarkoitusta varten perustamia yrityksiä. Luotonantajien A-lainoina heillä on alhaisin korko. Saalis: Tarvitset luoton saada ne. Koska sinulla on todennäköisesti asuntolaina kotona, kaikki asuntolainat ovat todella toinen asuntolaina. Se saattaa kuulostaa uhkaavalta, mutta toinen kiinnitys todennäköisesti maksaa vähemmän kuin jälleenrahoitus, jos olemassa olevan maksun korko on alhainen. Selvitä keskiarvon mukaan ensimmäisen ja toisen kiinnityksen hinnat. Jos tulos on nykyistä alhaisempi, toinen kiinnitys on halvempaa. Milloin sinun pitäisi jälleenrahoittaa? Jos kotiisi on arvostettu huomattavasti ja voit jälleenrahoittaa alemman koron, 15 vuoden lainan. Tai jos jälleenrahoituksessa käytettävissä oleva kurssi on pienempi kuin ensimmäisen asuntolainan keskiarvo ja toinen. Jos et ole rahoittanut uudelleen, harkitse näitä lainatyyppejä:

Asuntolainat. Nämä kiinnitykset tarjoavat tavanomaisten kiinnitysten veroetuja ilman sulkemiskustannuksia. Saat koko lainan etukäteen ja maksaa sen 15–30 vuoden aikana. Ja koska korko on yleensä kiinteä, kuukausimaksut ovat helppoja budjetoida. Haittapuoli: Hinnat ovat yleensä hieman korkeampia kuin perinteisten kiinnitysten hinnat.

Kotiin ja pääomaan liittyvät luottorajat. Nämä kiinnitykset toimivat sellaisina kuin luottokortit: Luotonantajat antavat sinulle enimmäismäärän, johon voit lainata; sitten he perivät korkoa vain käytetystä summasta. Voit piirtää varoja, kun tarvitset niitä - plus, jos projekti kestää useita kuukausia. Joissakin ohjelmissa on vähimmäisselvitys, kun taas toisissa on valintakirja tai luottokortin käyttö ilman vähimmäismäärää. Loppukustannuksia ei ole. Korot ovat säädettävissä, ja useimmat sidotut korkokantaan. Useimmat ohjelmat vaativat takaisinmaksua 8–10 vuoden kuluttua. Pankit, luotto-osuuskunnat, pankkiiriliikkeet ja rahoitusyhtiöt markkinoivat näitä lainoja aggressiivisesti. Luottolimiitit, palkkiot ja korot vaihtelevat suuresti, joten osta kauppa huolellisesti. Varo luotonantajia, jotka imevät sinua alhaisella alkuperäisellä korolla, ja liitä se sitten. Selvitä, kuinka suuri nopeus nousee ja miten se on tajunnut. Varmista myös, että verratat vuosittaista kokonaisprosenttia (APR) ja sulkemiskustannuksia erikseen. Tämä poikkeaa muista asuntoluotoista, joissa kustannukset, kuten arviointi, alku- ja nimipalkkiot, muodostavat vertailun alemman rivin.

FHA 203 (k) Kiinnitykset

Nämä FHA-vakuutetuilla lainoilla voit jälleenrahoittaa ensimmäisen asuntolainan ja yhdistää sen parannuskustannuksiin uuteen kiinnitykseen. Ne perustuvat myös lainan arvoon parannusten sijaan ennemmin. Koska talosi on arvokkaampi, oman pääoman ja lainattavan summan arvo on suurempi. Ja voit vuokrata urakoitsijan tai tehdä työn itse. Haittapuolena on se, että lainarajat vaihtelevat maakunnittain ja ovat yleensä suhteellisen pieniä. Tavallinen termi on 30 vuotta.

Energiatehokkaat kiinnitykset (EEM). Oletetaan, että kotisi R-arvo on lohkon kateus. Femie Maesta tai muualta peräisin oleva EEM voisi nostaa velkaantumisastetta jopa 2 prosentilla. Energiatehokkaissa kodeissa hyödyllisyyslaskut ovat pienemmät, joten asunnonomistaja voi varata suuremman lainan. EEM: iä on käytetty uusiin rakennustöihin; lainanantajat ovat nyt työntämässä niitä olemassa oleviin koteihin. EEM edellyttää, että talosi täyttää Fannie Maen tiukat energiatehokkuusstandardit.

B- ja C-lainat. Entä jos sinulla on alle A-luotto tai ei sovi tavalliseen työllisyys- tai tulomuottiin? B- ja C-lainat ovat varmuuskopio. Vaikka monet pankit tarjoavat niitä, niin myös luotto-osuuskunnat, pankkiiriliikkeet ja rahoitusyhtiöt. Löydät myös lainanantajat, jotka työntävät B- ja C-lainoja velan vakauttamiseen houkuttelevilla taksoilla. Varo kuitenkin: yhteensä korko ja palkkiot ovat yleensä korkeat luotonantajien lisäriskin takia. Koska B- ja C-lainoilla ei ole yhdenmukaisia ​​vaatimuksia ja ehtoja, niiden vertailu on vaikeaa.

Henkilökohtainen saaminen. Talot eivät ole ainoa lainan vakuus. Osakkeet, joukkovelkakirjat, talletustodistukset, säästötili ja jopa eläke- tai eläketili voivat myös auttaa sinua saamaan elinkelpoisen henkilökohtaisen lainan monilta välittäjiltä ja pankeilta. Vaikka korko ei ole verovähennyskelpoinen, korko voi olla riittävän alhainen, jotta nämä lainat houkuttelevat. Voit myös tallentaa asuntolainan tavanomaisen nimikkeen, arvioinnin ja muut sulkemiskustannukset.

Mikä lainanantaja mitä?

Saat kotiin pääoma luotto, paras paikka aloittaa on oma pankki tai luotto-liitto. Molemmat tarjoavat yleensä alhaisemmat hinnat tallettajille. Tarkista muista lähteistä. Jos saat toisen asuntolainan, jälleenrahoitat tai valitset FHA 203 (k)-kiinnityksen, olet parempi puhua asuntolainojen välittäjälle. Välittäjällä on enemmän lainalähteitä. Kun etsit välittäjää, tarkista tiedossasi olevista ihmisistä ja tarkista kaikki saamasi viitteet. Urakoitsijat ovat toinen rahoituslähde, mutta olkaa varovaisia: on tarpeeksi vaikea valita urakoitsija ja laina, kun ne ovat erillisiä. Ja olkaa epäilyttäviä urakoitsijoille, jotka korostavat kuukausimaksua työn kokonaiskustannusten sijaan.

Lainanottajan oikeuksien lasku. Liittovaltion totuuden lainauslain Z §: n mukaan luotonantajien ja lainojen mitoitus on helpompaa. Se edellyttää, että lainanantajat paljastavat korkoja, ehtoja, kustannuksia ja vaihtuvakorkoisia piirteitä kokonaishinnoittelussa, joka on alempi rivi lainojen vertailuun. Tässä muutamia muita oikeuksia muistaa:

• Jos kiinnitysluotonantaja ei paljasta vuosikorkoa, kaikki hakemusmaksut on palautettava. Saat yleensä nämä tiedot lomakkeessa, jossa on lainahakemus. Jos jokin ehto muuttuu ennen sulkemista, lainanantajan on palautettava kaikki maksut, jos muutokset päättävät olla jatkamatta.

• Sinulla on kolme päivää sulkeutumispäivästä peruuttaaksesi. Ilmoita lainanantajalle kirjallisesti tuona aikana ja maksut palautetaan.

Lopuksi vertailee näitä maksuja huolellisesti. Kun tapaat lainanantajan, etukäteiskustannukset alkavat luottokertomuksella, joka on $ 50 - 80 dollaria ja mahdollisesti arvio, joka maksaa alle 300 dollaria. Jotkut lainanantajat käyttävät omaisuuden verotusta, toiset eivät. Usein voit vähentää luottokuluja kilpailluilla markkinoilla. Ja jos sinua pyydetään maksamattomasta hakemusmaksusta, varokaa; hyvämaineiset lainanantajat pyrkivät pitämään edestakaiset maksut alhaisina.

Lingo- lainan vuosikorko . Asuntolainan alarajan kustannukset, kaikki korotetut maksut on otettu huomioon peruskorkoineen

ARM Säädettävä korko kiinnitys

Loppukustannukset Maksu, joka maksetaan ennakkomaksulla, kuten aloitusmaksu, alennuspisteet, otsikkovakuutus, arvio ja luottokertomus

Alennuspisteet Palkkio maksetaan etukäteen. Pisteet korvaavat korkeamman riskin lainan antavan lainanantajan lisäämällä etukäteen maksettua korkoa ilman korkojen nousua. Yksi piste vastaa yhtä prosenttia lainoista.

Oma pääoma Asunnon omistajan kiinnostus omaisuuteen, joka määritetään vähentämällä lainojen saldo arvioinnista

Uskonnolliset arviot Asuntolainanantajan on ilmoitettava kaikki odotetut kustannukset ennen lainan päättymistä

Luottolimiitti Laina, jossa lainanottaja voi piirtää enemmän tai vähemmän rahaa (tiettyyn rajaan asti) yhden kiinteän summan sijaan

Lainan ja arvon välinen suhde Lainan laajuuden perusteella luoton arvioinnin prosenttiosuus

Lainan perimismaksu Kertamaksujen lainanantajat veloittavat, kun he tekevät asuntolainaa - yleensä 1–2 prosenttia lainan määrästä

Asuntolaina Laina, joka alkaa yhdestä summasta ja joka maksetaan vähitellen kiinteän kuukausimaksun kautta kiinteäksi ajaksi

Asuntoluotonvälittäjä Lainalähde, joka ei edusta yhtä tiettyä laitosta, mutta on peräisin monilta lainanantajilta

PITI- päämies, korot, verot ja vakuutukset, pääasialliset kuukausikustannukset asunnon kiinnittämisestä asuntolainaan

PMI: n yksityinen kiinnitysvakuutus. Suojaa lainanantajan tappiosta lainan laiminlyönnin tapauksessa. PMI: tä tarvitaan yleensä lainoille, joiden lainasuhde on yli 80 prosenttia.