Katso, mutta älä koske

Talosi maamerkin tila voi tarkoittaa rahaa taskussa, mutta se voi olla mukana jousina

Kuva: Thomas Fuchs

Rosemary Uzzo on ihastunut hänen 1920-luvun Normandian herätystaloonsa ja 1900-luvun alun taloihin, jotka ympäröivät sitä Yonkersissa, New Yorkissa. Hän ei koskaan halunnut muuttaa mitään yhteisön luonnetta. Mutta kun paikalliset virkamiehet pitivät Park Hillin kaupunginosan maamerkkiä, Uzzo pysähtyi. "Olen hyvin lähellä naapurustoa ja kotini, joten minulla oli hyvin vaikea ottaa kantaa siihen", hän sanoo. "Mutta se oli niin rajoittava."

Kuten monet asunnon omistajat, Uzzo pelkäsi, että "historiallisen" kodin omistaminen merkitsisi, ettei hän voinut vapaasti tehdä mitä tahansa muutoksia, joita hän halusi omaisuudelleen. Esimerkiksi, jos hänen talonsa olisi ollut maamerkki (joka lopulta ei ollut), hänen olisi pitänyt saada hyväksyntä julkisivun muutoksille, uudesta maali- väristä ja kattopäällysteiden korvaamisesta.

Mutta on olemassa myös muita historiallisten talojen nimityksiä, jotka eivät aiheuta tällaisia rajoituksia, ja jopa tulossa suuria etuja. Jos siis omistat vanhan talon - tai ajattelet ostaa -, kannattaa ymmärtää eri tapoja, joilla voit hyödyntää sen historiallista asemaa.

Historiallisten paikkojen kansallinen rekisteri

Tunnetuin historiallisen talon nimitys on luettelo kansallisesta historiallisten paikkojen rekisteristä, joka on luettelo kansallispuiston palvelun hallinnoimista ominaisuuksista. Vaikka tällainen listaus vahvistaa talon kauden arkkitehtonisen luonteen - ja tarjoaa arvovaltaa, joka voi johtaa vaatimattomaan jälleenmyyntiin, sitä pidetään "kunniaksi" eikä sillä ole rajoituksia sille, mitä omistaja voi tehdä omaisuudelle.

Se tarkoittaa myös, ettei se tarjoa suojaa. Kaksi vuotta sitten, esimerkiksi kansallinen rekisteri-listattu Middaugh-kartano, 1892 Queen Anne, Illinoisissa sijaitseva Clarendon Hills, purettiin paikalliselta kirkolta pysäköintialueen laajentamiseksi. Jopa maan lähes 2500 kansallista historiallista maamerkkiä, paljon harvinaisempaa kunniajulkaisua, joka on myönnetty ominaisuuksille, joiden katsotaan olevan "poikkeuksellisen arvokkaita tai laadukkaita USA: n perintöä havainnollistettaessa tai tulkittaessa", voidaan muuttaa tai murtaa.

Joten miksi vaivaudumme vaivaa hakea kansallista rekisteriä? Vastaus on yksinkertainen: verohelpotukset. Jos talosi on vähintään 50-vuotias ja on hyvä esimerkki kauden arkkitehtuurista, sen listaaminen voi avata merkittäviä taloudellisia etuja - valtion tuloverolainoja ja / tai kuntien omaisuuden verovähennyksiä - jotka voivat korvata paikan korjaamisen kustannukset. Esimerkiksi Arizona tarjoaa kansallisten rekisterirakenteiden talojen omistajille kiinteistöveronsa 50 prosentin vuotuisen alennuksen. Muut valtiot antavat kunnille mahdollisuuden jäädyttää palautetut talot kiinteistöveroihin niiden ennenaikaisella hinnalla. (Lisätietoja kansallisen rekisterin luettelosta ja sovelluksesta on osoitteessa www.cr.nps.gov/nr/listing.htm.

Valtion ja paikalliset nimet

Kansallisen rekisterin luettelon lisäksi ne ovat lukemattomia nimityksiä, joita hallinnoivat valtiot ja kunnat, joista yleisimmät ovat paikallisia
piirit. Toisin kuin kunniakollegansa, niitä pidetään "rajoittavina" ja ne vaativat vanhojen talojen nykyisiä ja mahdollisia omistajia punnitsemaan etuja ja haittoja tarkemmin.

Paikallisessa historiallisessa kaupunginosassa osallistuminen voi todella saavuttaa preservationistin tavoitteen pitää talonsa ja naapurustonsa koskemattomina tuleville sukupolville. Lisäksi on olemassa huomattavia taloudellisia etuja verohelpotuksina, jotka rinnastuvat kansalliseen rekisteriin kuuluvien talojen omistajiin ja huomattavasti suurempiin jälleenmyyntiarvoihin. Esimerkiksi Etelä-Carolinassa sijaitsevassa Beaufortissa talon viralliset historialliset kaupunginosat myivät 21 prosenttia enemmän, kaikki muut tekijät olivat yhtä suuret kuin Etelä-Carolinan arkistojen ja historian osaston 2000 raportin mukaan. Haittapuolena - kuten Rosemary Uzzo pelkäsi - sisällyttäminen historialliselle alueelle antaa jonkun toisen sanovan, miten ylläpidät tai päivität omaisuuttasi.

George Thomas, arkkitehtoninen historioitsija Philadelphiassa, nousee koko ajan tähän tilanteeseen. Monissa kaupungin historiallisissa osissa hän sanoo, että vain uuden kuistivalon lisääminen voidaan kieltää. Mutta tämä rajoittamisaste voi olla poikkeus enemmän kuin sääntö. Useimmissa paikoissa historialliset talon säännöt eivät ole niin painavia, sanoo Pratt Cassity, Georgian yliopiston yhteisön suunnittelukeskuksen johtaja. Hän kartoitti säilytyskomissioita ympäri maata ja 700 vastauksen perusteella totesi, että hyväksytyt paikalliset hallitukset muuttavat yli 95 prosenttia ajasta. (Tietenkin se voi olla niin paljon tekemistä asunnon omistajien kanssa, koska he tietävät, mitä muutoksia tapahtuu, kun se tekee kumileimasin tarkastuslautakuntien kanssa.) Jopa paikoissa, joissa on tarkkaavainen historiallinen katsauslauta, säännöt päättyvät yleensä etuovelle, kodin ulkoa ja usein vain julkisivu. Muutokset, jotka ovat näkymättömiä kadulta, kuten paikalliset kaavoitusvaatimukset täyttävä takaosa, hyväksytään todennäköisesti, jos niitä säännellään lainkaan.

Asunnon omistajille, jotka todella välittävät naapurustonsa arkkitehtuurin eheyden säilyttämisestä, on kunnioitettava historiallisen piirin rajoituksia, joten on syytä vaivata, koska samat säännöt, jotka vaikuttavat oikeuteen uudistaa kuistiasi, suojaavat sinua naapurilta, joka on päättänyt tuhota vieressä olevan sahalaatikon ja aseta vinyyli-puolinen McMansion paikalleen. Parannusten tekemisen kustannukset alkavat näyttää paljon vähemmän pelottavilta, kun tiedät, että verovelvollinen on osa laskusta.

Lopullinen säilyttämisstrategia: sen antaminen

Jos olet todella vakava säilyttämästä vanhaa taloa, ota asiat omiin käsiisi antamalla säilyttämisväline voittoa tavoittelemattomalle järjestölle, kuten paikalliselle historialliselle yhteiskunnalle tai luottamuksen säilyttämiselle. Pelkästään säästät talosi, teet hyväntekeväisyyteen lahjoituksen, jonka voit veloittaa tuloverosta.

Hoito on periaatteessa liite tekoon, joka antaa vastaanottajalle lailliset oikeudet osalle omaisuutta, olipa kyseessä sitten koko rakenne, vain julkisivu tai yhden hengen huone. Kun tallennus on tallennettu, se tulee osaksi omaisuuden nimiketjua, joka sitoo sen lisäksi vain sen omistajan, joka myöntää sen, mutta myös tulevia omistajia. Tämä voi pelottaa pois potentiaaliset ostajat, jotka eivät vakavasti pidä paikkaa ehjänä. Se myös vähentää kiinteistön arvioitua markkina-arvoa, koska et enää omista sitä kokonaan, mutta sen vuoksi maksat myös vähemmän kiinteistöveroista.

Saadaksesi veron alaskirjauksen, talon on oltava listattu kansalliseen historiallisten paikkojen rekisteriin, ja apuohjelman on oltava hyväksyttyyn voittoa tavoittelemattomaan. Lisätietoja on osoitteessa www2.cr.nps.gov/tps/tax/easement.htm.