Etsitkö ongelmia

Ostajien (ja joidenkin myyjien) on oltava perusteellinen talon tarkastus. Tässä on mitä sinun tarvitsee tietää.

Kuva AJ Garcesilta

Charles Bellefontaine sai selville, miten hyvä kodin tarkastus on arvokas. Vuonna 1991 Bellefontaine ja hänen vaimonsa Loretta allekirjoittivat sopimuksen ostaa kolmen makuuhuoneen, yhden kylvyn Georgian tyylisen talon Elmhurstissa, Illinoisissa. Kehystävä puuseppä, hän totesi, että hänellä oli riittävästi kokemusta kiinteistön kokoamiseen mahdollisten puutteiden varalta. Joten säästääkseen rahaa, Bellefontaine ohitti tarkastajan palkkaamisen ja käsitteli tehtävää itse. Hän julisti talon sopivaksi, ja pari sai ostoksen päätökseen.

Bellefontaine selvitti vuoden kuluessa, kuinka väärin hän oli: toisessa kerroksessa vuotava kylpy vaurioitti alla olevaa keittiön kattoa, väärän kokoinen katkaisija aiheutti palovaaran ja katto oli vaihdettava. Kotin ostaminen oli venyttänyt parin talouden niin vaarallisesti, että heidän oli lainattava rahaa Lorettan äidiltä maksamaan korjaukset.

"Emme olleet olleet naimisissa niin kauan, ja voitte kuvitella, kuinka tämä tapaus kävi perheen kanssa", Bellefontaine sanoo. "Olen ehkä tiennyt jotain rakentamisesta, mutta en tiennyt tarkistaa kiinteistöä perusteellisesti." Loretta esittää sen tiivistetysti: "Hän oli kaikki tietoinen ja maksoimme sen."

Onneksi useimmat ihmiset eivät yritä omia kotitarkastuksia. Mutta jopa ammattilaisen palkkaaminen ei takaa, että vastikään ostettu talo ei ole epämiellyttäviä yllätyksiä. Yleisesti ottaen kotitarkastajat ovat huonosti säänneltyjä, ja suorituskyky vaihtelee suuresti. Ainoastaan 14 valtiota tarvitsee lisenssejä, kuten USA: n kotitaloustarkastajien yhdistys (ASHI), joka on Illinoisin Des Plainesissa sijaitseva kaupparyhmä. Niistä, jotka tekevät, harvat seuraavat New Jerseyn johtoa, jossa tarkastajien on läpäistävä pitkä kirjallinen koe, suoritettava jopa 400 tarkastusta ja joissakin tapauksissa täydennettävä koulutusohjelma valtion hyväksymässä koulussa ennen akkreditointia. Yleisempää on tilanne Georgiassa ja Tennesseessä, jossa kotitarkastajat voidaan todistaa ilman aiempaa kokemusta. Monilla valtioilla ei ole lainkaan sertifiointivaatimuksia.

Seuraavassa on luettelo toimista, joita voit tehdä, jotta saat parhaan hyödyn kotitarkastuksesta.

1. Varmista, että kiinteistösopimukseen sisältyy tarkastuslauseke.

Tyypillisesti sopimukset mahdollistavat, että asunnon ostajat saavat 10 tai sen päivän allekirjoittamisen jälkeen tarkastaa omaisuuden. Mutta näin ei aina ole, joten on tärkeää, että sopimukseen sisältyy koti-tarkastuslauseke. Tarkastuksen tuloksia voidaan pyytää myyjältä korjaamaan ongelmatilanteita tai mukauttamaan myyntihintaa tarvittavien korjausten kustannusten kattamiseksi.

2. Hae viittauksia.

Koska tarkastajien toimilupia säätelevät valtion lait ovat yleensä hammastettuja, ammattiyhdistysten sertifiointi on usein parempaa barometriä tarkastajan kokemuksesta ja taidoista. ASHI: n Web-sivusto (www.ashi.org) ylläpitää luetteloa sertifioiduista tarkastajista, joita voidaan hakea postinumerolla. Suusana on edelleen yleisin tapa löytää tarkastaja. Mutta vaikka suositus tulee ystävältä tai kiinteistönvälittäjältä, kannattaa tarkistaa sertifioinnin, puheluohjeiden ja konsultoida paikallisen Better Business Bureau -yhtiön kanssa varmistaaksesi, että aiemmat työpaikat ovat olleet ilman tapahtumia.

3. Kysy perusteellista työtä.

Vain noin puolella valtioista on lakeja, jotka määrittelevät tarkalleen, mitä tarkastuksen aikana on katettava (tietoja valtiostasi, katso). Perusteellisen työn tulisi sisältää täydellinen arviointi talon sisä- ja ulkotiloista, katolta perustukseen sekä lämmitys-, LVI- ja ilmastointi- ja sähköjärjestelmien suorituskyvyn analyysi. Jotkin indeksointitilat saattavat olla liian pieniä tai liian vaarallisia, jotta tarkastajat voivat vetäytyä; odottaa, että heille kerrotaan kaikista talon osista, joita ei tutkittu.

Kolmen makuuhuoneen, kahden kylpy kotiin jopa hehtaarin maa, täydellinen tarkastus kestää noin kolme tuntia ja maksaa välillä $ 300 ja 500 dollaria, riippuen maan alue ja koko talo ja omaisuutta. "Kustannukset ovat hyvä indikaattori siitä, kuinka kattava tarkastus tulee olemaan, " sanoo Bellefontaine, jonka kokemus sai hänet luopumaan kirvesmiehestä ja tullut itse kotitarkastajaksi. "Tarkastaja ei voi varata hyvää tarkastusta 99 dollaria." Yksi keskeinen syy: kalliit laitteet. Huolellinen kotitarkastaja harjoittaa työkalupakettia, joka sisältää hiilimonoksidi- ja maakaasunilmaisimet, kosteusmittarit, ulostulotestit, jännitemittarit ja joukon mittauslaitteita. "Alennus kaverit yrittävät päästä pois paljon enemmän kuin taskulamppu, tikkaat ja ruuvimeisseli. Se ei riitä", hän sanoo.

4. Hanki tuloksia kirjallisesti.

Tarkastusraportti on erinomainen mittari siitä, miten työn täydellinen on. Tarkasta näytekopio ennen tarkastajan palkkaamista. Jos se on hieman enemmän kuin tarkistuslista, se ei riitä. Täydellisen raportin pitäisi olla missä tahansa 20 - jopa 100 sivun pituinen, kuvaamalla maallikkojen termeissä, mitä havaittiin ja mahdollisia ongelmia. Jos on olemassa vakavia rakenteellisia ongelmia tai ongelmia, joita tarkastaja ei pysty diagnosoimaan, raportissa olisi suositeltavaa tutkia rakennesuunnittelija tai muu asiantuntija. Jotkut tarkastajat sisältävät arvioita korjauskustannuksista - mutta se on laitonta useimmissa maissa (ja katsotaan ASHI: n ja muiden kaupparyhmien sääntöjen mukaiseksi eturistiriitaksi), että tarkastajat pyytävät korjaustoimia niiden havaintojen perusteella. Varmista, että kodin tarkastaja suostuu viettämään tunti tai niin, että voit käydä läpi tarkastuksen yksityiskohdat ja vastata kysymyksiisi.

5. Pidä tarkastajaa vastuussa jääneistä ongelmista.

Tarkastussopimukset ovat yleensä minimalistisia asiakirjoja, mutta ne sisältävät yhden kriittisen tiedon: tarkastajan vastuun, jos hän ei löydä taloon tai omaisuuteen liittyvää ongelmaa. Monissa tapauksissa vastuu rajoittuu tarkastuksen kustannuksiin. Joten jos olet maksanut 300 dollaria palvelusta, niin tarkastaja on velvollinen maksamaan sinulle korvauksen, vaikka saat 3000 dollarin ongelman sinä päivänä, kun olet siirtynyt.

Tässä tilanteessa voit suojella itseäsi palkkaamalla tarkastajan, joka harjoittaa vakuutusta, joka kattaa paitsi vahinkoa omaisuudelle tarkastuksen aikana, mutta myös "virheiden ja puutteiden" aiheuttamia tappioita. Näiden suojausten lukitsemiseksi on tärkeää, että sopimus vaatii sitovaa välimiesmenettelyä. Oikeudenkäynnin ollessa niin kallista - ja pienen urakoitsijan kaltaisen kodin tarkastajan tapauksessa ei todennäköisesti ole erityisen palkitsevaa - välimiesmenettely on paras tapa suojata etujasi.

6. Älä ohita tarkastusta vain siksi, että talo on uusi.

Uuden kodin ostajat luopuvat todennäköisemmin tarkastuksista kuin olemassa olevien talojen ostajat, vaikka heillä voi olla enemmän hyötyä. Koska useimmissa uusissa kodeissa on yhden vuoden takuu, tarkastuksessa voidaan selvittää tämän sopimuksen piiriin kuuluvia rakennusvirheitä, jotka muutoin voisivat jäädä huomaamatta muutamaksi vuodeksi. "Kuntien rakennustarkastajat, jotka yleensä tekevät 15 minuutin läpikulun, eivät todennäköisesti löydä näitä ongelmia", sanoo Connecticutin kotitarkastaja John Gent ja ASHI: n entinen presidentti.

7. Harkitse tarkastusta, vaikka olet myyjä.

Jos haluat myydä talon nopeasti - ehkä olet siirtämässä työpaikkaa tai olet jo ostanut uuden kiinteistön - voit ehkä säästää aikaa ottamalla paikan tarkastamalla ensin. Näin voit löytää ja korjata ongelmia, jotka saattavat hidastaa myyntiä. "Jos myyjä tarvitsee sujuvan ja nopean tapahtuman, heidän pitäisi tehdä kotitarkastus ennen omaisuuden saattamista markkinoille", sanoo Chris Ballard, Century 21 Gold Medal Realtyn omistaja Atlantassa. "He tietävät, mitä asioita heidän on ehkä käsiteltävä ja pystyttävä huolehtimaan niistä ennen kuin niistä tulee ongelma."

Kotitarkastajat myöntävät, että onko talo uusi tai vanha, on olemassa tiettyjä mahdollisia ongelmia, joita voidaan lähes mahdoton havaita, kuten vesisillotus, joka on rapattu, betonilaattojen halkeamia, jotka on peitetty lattiapäällysteillä, tai vaurioitumista seinä, joka on piilotettu huolellisen maalityön takana. Mutta he väittävät, että tällaiset puutteet ovat harvinaisia. "Mikä hyvä tarkastaja etsii ja mitä hän rakentaa maineensa, on se, joka maksaa ostajille 10 000 dollaria, 20 000 dollaria, 30 000 dollaria, kun he liikkuvat", sanoo Mike Casey, Inspection Training Associatesin ohjaaja Manassasissa, Virginia. "Jos tarkastaja on ammattitaitoinen, hän löytää nämä asiat."

Mistä se löytyy:

Koti-tarkastusresurssit

Jos haluat lisätietoja siitä, mitä pitäisi sisällyttää kotitarkastukseen, paikantaa tarkastaja tai selvittää yksittäisiä valtion säännöksiä, tässä on resursseja neuvotella.

Kaupparyhmät
American Home Inspector -yhdistys; www.ashi.com
Amerikan kotimaisten tarkastuslaitos; www.inspecthomes.org
Asuntotarkastuksen säätiö; www.iami.org/hif.cfm
Kotitarkastajien liitto; www.nahi.org
Rakennustarkastajien kansallinen laitos; www.nibi.com

Voit tarkastella näytteiden kotitarkastuskertomusten kopioita www.heimer.com/inspections/sample_report.html
www.twinoaksinspections.com/report.htm
www.allpointinspections.com/sample