Remontit, jotka antavat sinulle tuoton

Luettelon alkuun: keittiö ja kylpyhuone. Altaat uppoavat kuitenkin pohjaan.

Kuva Sarah Wilkinsilta

Kuva Sarah Wilkensilta

Se on olennainen kysymys kenelle tahansa, joka on koskaan aloittanut kodin kunnostamisen: Kuinka todennäköisesti saan rahat takaisin, kun myyn taloni? Ei ole helppoa vastata, koska se, mitä ostaja voi olla valmis maksamaan, riippuu monista tekijöistä - kaikkea projektin valinnasta materiaaleihin, joita käytät naapurisi muiden asuntojen arvoon. Mutta on tärkeää saada jonkinlainen käsitys siitä, mitä parannuksesi saattaisivat olla hyödyllisiä. Jos haluat investoida enemmän kuin voit toivoa saada takaisin, koska rakastat taloa ja aiotte asua siinä pitkään, se on hienoa. Mutta harkitse seuraavia ohjeita ja voit välttää epämiellyttäviä yllätyksiä, kun on aika laittaa myyntiin merkki nurmikolla.

Hankkeet, jotka maksavat
Kaikki remodeling-projektit eivät ole yhtäläisiä. "Ihmiset ostavat talon etukäteen keittiöissä ja kylpyissä", kertoo Harvardin yliopiston asuntotutkimuskeskuksessa toimivan remodeling-futuuriohjelman johtaja Kermit Baker. Joten vaikka nämä huoneet voivat olla kaikkein kalleimpia, ne maksavat todennäköisemmin itselleen. Huoneiden, kuten perhehuoneen tai master-sviitin, lisääminen on taipumus myös hyvin jälleenmyyntiaikana: Isompien asuntojen hinta on korkeampi.

Spektrin toisessa päässä uima-altaat tuskin koskaan palauttavat kustannuksiaan, koska monet ostajat eivät ole halukkaita viemään enemmän taloa vain hankkiakseen, mitä he pitävät huoltohäiriöinä. Kotitoimistot ovat yleensä alhaisen tuoton takia samasta syystä: Vain harvat ostajat haluavat työskentelyyn suunniteltua huonetta. (Ajattele sitä näin: Kuinka suuri palkkio olisit valmis maksamaan vaihtovelkakirjalainan, jos et olisi koskaan asettanut ylhäältä alas?)

Ja vain siksi, että hanke on kallista, se ei tarkoita sitä, että se maksaa enemmän. Usein pienet parannukset voivat tuottaa merkittäviä osinkoja. Remodeling-lehden vuosittaisen analyysin mukaan kustannusten ja arvojen välillä, keittiö "face-lift" - maalaus, viimeistelypinnat ja laitteiden päivitys - palaa enemmän kuin täydellinen uudelleensuunnittelu. Avain kuluttaa vähemmän on viettää se viisaasti. "Jos otat 20 000 dollaria ja viettää sen viisaasti keittiöön, voit tehdä sen näyttämään miljoona kertaa paremmalta", sanoo Remodelingin vanhempi toimittaja Jim Cory, joka valvoo kyselyä. "Suunnittelu ja tuotevalikoima ovat avainasemassa."

Viimeiset tyylit

Vaikka uusintatehtäväsi onkin houkutteleva parannus useimmille ostajille, se lisää vähän arvoa, jos se tehdään vain makuun. "Haluat ehkä kodin huoneen kissan tai hiiren muodossa, mutta voitko löytää ostajan, joka haluaa sen?" sanoo Gopal Ahluwalia, johtaja, National Association of Home Builders. "Sinun täytyy ajatella mielesi takaosassa, että sinun täytyy myydä jonain päivänä."

Jos asut Craftsman-helmi ja haluat tarttua perheen huoneeseen, pidä muotoilu sopusoinnussa alkuperäisen ulkoasun ja tunnelman kanssa. Tämä koskee kattojen korkeutta sekä ikkunoiden ja listojen tyyliä. "Et halua menettää talon koskemattomuutta", sanoo Bobbi Chasin, kiinteistönvälittäjä Evanstonissa, Illinoisissa. "Suuren laatikon asettaminen talon takaosaan pilaa koko ulkoasun."

Sama pätee myös pienempiin hankkeisiin. Esimerkiksi keittiön kaapit, työtasot ja lattiat valitaan klassisilla tai neutraaleilla väreillä ja tyylillä. "Vuosia sitten, minulla oli asiakas, joka halusi purppuran keittiön, sopivan yhteen hänen takkaansa purppuran laastin kanssa", sanoo Mark Scott, remondelointi Bethesdassa, Marylandissa. Scott väitti voimakkaasti sitä vastaan, mutta asunnonomistaja vaati, että hän aikoo pysyä talossa loppuelämänsä ajan. Jos et voi tehdä tällaista sitoutumista, älä odota, että joku muu maksaa ainutlaatuisista ja funky valinnoista.

Naapuruusasiat

Ennen kuin Kevin ja Julianne Warren käyttivät 42 000 dollaria, jotta keittiö uudistettaisiin hienosti yksityiskohtaisella 1950-luvun rantatalollaan, koti oli todennäköisesti arvoltaan noin 150 000 dollaria. Mutta heidän sijaintinsa, Forest Hillsin osio, Grand Rapids, Michigan, antoi heille varmuuden siitä, että parannukset olivat fiksu panos. "Tämä on korkealuokkainen kouluympäristö. Kaikki yrittävät päästä tähän alueeseen", Kevin sanoo.

Vielä paremmin, Warrensin kotia ympäröivät 200 000 dollarin arvoiset ominaisuudet. Tämä tarkoittaa, että he eivät ole hinnoittaneet itseään paikallisilta markkinoilta. "Aiotko tehdä työtä, joka tekee talostasi arvoltaan 300 000 dollaria, kun se istuu 100 000 dollarin alueella?" kysyy Israelista Ramos, Arizonan Phoenixin kiinteistönvälittäjä.

"Älä ylitä naapuruston enimmäismäärää, tai et saa rahaa takaisin." Aivan kuten kotisi kustannukset ovat sopusoinnussa naapuruston kanssa, parannusten pitäisi olla kotisi arvon mukaisia. Seattlessa kiinteistönvälittäjä Kay Rigley huomasi äskettäin, että entinen asiakas käytti 90 000 dollaria kahden kylpyhuoneen uudistamiseen, joissa oli lämmitetyt lattiat ja italialaiset laatat. "Sanoin, " haluan, että olisit puhunut minulle ensin ", hän sanoo. Omistajan käyttämästä kiinteistöstä ja muista parannuksista maksettiin enemmän kuin puoli miljoonaa dollaria kotiin, jonka Rigleyn arvion mukaan arvo on enintään 450 000 dollaria.

Alue
Mikä osa maasta, johon asut, vaikuttaa useisiin remodeling-päätöksiin. Työvoima on yleensä halvempaa etelässä kuin Koillis - riittää, että Remodelingin vuosittaiset kyselyt laskevat saman makuuhuoneen sviitin hintaan 59.401 dollaria Louisville, Kentucky ja 73, 814 dollaria Westchesterissä, New Yorkissa. Paikalliset tekijät vaikuttavat myös kysyntään. Ostajat kaikkialla näyttävät todennäköisesti uudelta, hyvin varustetulta perhehuoneelta. Mutta takat myyvät paremmin pohjoisessa kuin etelässä, ja kannet lisäävät lämpimämpiä ilmapiirejä. Ei ole kovia ja nopeita sääntöjä, mutta paikallisten trendien tarkkaileminen on hyvä tapa varmistaa, että valintasi houkuttelevat talonmiehiä.

Marketti
Kun alueelliset erot todella tulevat voimaan, se on kiinteistömarkkinoilla. Jos asunto on erittäin kysyttävää, ostajat ovat todennäköisesti valmiita maksamaan enemmän parannuksista. Bethesda rakentaja Scott sanoo laskuttaneensa 300 000 dollaria äskettäin laajennetusta keittiöstä, aamiaishuoneesta ja opiskelusta - kalleimmasta peruskorjauksesta per neliöjalka, jota hän on koskaan tehnyt. Mutta pari sai rahat takaisin, kun he ostivat viime vuonna vielä isomman talon. "Washingtonin, DC: n ympärillä, se on erilainen kuin Missouri, " Scott huomauttaa. "Ihmisille maksetaan paljon rahaa täällä."

Ole kuitenkin varovainen. Jopa vahvoilla markkinoilla voit korjata uudelleen. Oaklandissa Kaliforniassa toimiva kiinteistönvälittäjä Brett Weinstein on asunut Bay Arean asumisbuumin kautta. Vaikka hinnat pysyvät korkealla, hän sanoo, "jos joku maksoi viime vuonna 200 000 dollaria kyselyhinnasta, he ostivat, kun markkinat olivat punaisia. Jos he haluavat viettää 60 000 dollaria keittiön remodelingiin, he joutuvat asumaan siellä hieman kauemmin nähdä rahaa takaisin. "

Aikajana

Kuten Weinstein huomauttaa, sitä pidempään pysyt talossasi, sitä todennäköisemmin sinun on palautettava kustannukset. Kun kotihinnat nousevat noin 5 prosenttia vuodessa, kustannukset menevät lopulta omaisuuden arvon kasvuun. (Plus, voit nauttia kunnostustöistä niille vuosille.) Muutamia huomautuksia: Ei ole luonnollista lakia, jonka mukaan hintojen pitäisi nousta, joten älä riipu kovin voimakkaasti siitä vuotuisesta kuolemasta. Ja muistakaa, että joskus elämä voi heittää käyrän, ja saatat joutua saattamaan talosi markkinoille odotettua nopeammin.

Joillakin hankkeilla aika toimii myös sinua vastaan. "On tyylillisiä poistoja", sanoo Harvardin Baker. "Kaikki fadit ovat nyt seinien pudottamiseen ja suurten huoneiden tekemiseen. Mutta kymmenen vuotta sitten se ei välttämättä ole näin." Keittiöt ja kylpyhuoneet ovat erityisen alttiita katsomaan päivättyjä, sillä jokainen, joka on valehdellut avokado-vihreiden laitteiden löytämisessä unelmatalossaan, voi kertoa sinulle.

Odottamaton
Jos luulet, että hanke maksaa itsestään, mutta juuri tuskin, varaudu siihen, että tasapainotat sinua. Kodin peruskorjaus on "piilotettuja": ylimääräisiä kustannuksia, kun hanke kestää suunniteltua pidempään; asiantuntijoiden palkkiot asbestikokeista tai lämpöhäviölaskelmista; koti-pääomalainan kuukausikorot. Puhumattakaan korkeammista kiinteistöveroista, joita saatat joutua maksamaan, kun uusi ja parannettu kotiisi arvioidaan uudelleen.

Kun kaikki on sanottu ja tehty, useimmat asiantuntijat neuvovat kotona tapahtuvaa parannusta sijoituksena. Ole varma siitä, mitä vietät, varmasti. Mutta uusi kansi ei ole sijoitusrahasto. Kiinteistönvälittäjä Chasin ehdottaa, että kun olet tehnyt kotitehtävänne, tee päätöksesi sen perusteella, mitä haluat ja mitä sinulla on varaa. "Minulla oli lista, jossa aviomies oli ottanut varhaiseläkkeelle, joten hänen vaimonsa vakuutti hänet sijoittamaan erittäin kalliin kotitoimiston hintaan 50 000 dollaria. Lopulta he muuttivat Floridaan, eivätkä he saaneet rahaa kotitoimistosta, "Chasin sanoo. "Mutta hän ei välittänyt. Se sai hänet onnelliseksi."

Palautus projektista
1980-luvun puolivälistä lähtien Remodeling-lehti on tehnyt vuosittaisen analyysin asuinrakennushankkeiden kustannuksista ja arvosta eri puolilla maata. Kiinnittämällä kiinteistönvälittäjät ja arvioijat eri alueilla, toimittajat määrittelevät, kuinka paljon hankkeiden kustannukset ovat valmiit ja kuinka paljon nämä parannukset voivat lisätä talon myyntihintaa vuoden kuluttua. Raporttia pidetään laajalti aiheen merkittävimmäksi tutkimukseksi. Mutta jopa Jim Cory, joka vastaa kyselystä, myöntää, että se menee vain niin pitkälle. "Tarjoamme vertailuarvoa tutkimuksellemme", hän sanoo. "Tapaukset on päätettävä yksilöllisesti."