Pitäisikö sinun maksaa asuntolainasi?

Jopa nykyisessä veroilmastossa asunnon omistajat voivat paremmin palvella jälleenrahoittamalla alhaisemmalla hinnalla ja investoimalla säästöt

Kuva: Hye Jin Chung

Kuka ei halua jäädä eläkkeelle velkaantuneeksi, varsinkin mielenrauhalla, ettei hänellä ole mitään omasta kodistaan? Asuntolainan polttava puolue oli 50 vuotta sitten sellainen omistusominaisuus, että vuonna 1975 on jopa All in the Family- jakso, jossa Archie ja Edith keräävät naapureita ja ystäviä ylpeänä juhlimaan omaa taloaan. Mutta on vaikea kuvitella vastaavaa skenaariota nykyaikaisen perheen episodissa, paitsi jos se osallistuisi ikivanhan rituaalin istuttavan sitcomin isään ja vahingossa murskasi nurmikkoa.

Poistuva tavanomainen velka johtuu osittain jälleenrahoituksen kasvusta, koska alhaisemmat korot ovat olleet vähemmän kalliita siirtää enemmän velkaa pidempään. Kun hinnat ovat suhteellisen alhaiset - kuten on tapahtunut dramaattisesti eri kohdissa 1980-luvulta lähtien -, uudet matalammat hinnat lukitsevat kiinnelainanottajat pyrkivät myös käynnistämään 15-vuotisen tai 30-vuotisen asuntolainan, kun he maksavat vanhemman asuntolainan. (Sinun ei tarvitse aina käynnistää kelloa uudelleen. Jotkut lainanantajat tarjoavat "korkomuutoksen" tai "float alas", joka säästää jälleenrahoitusmaksuja ja vain muuttaa olemassa olevaa kiinnitystä pienemmällä korolla kuin kirjoittaa kokonaan uutta kiinnitystä. jos se on vaihtoehto.)

Jos perhe on jo tiukasti varoja ja tarvitsee säästöjä sen aikaansaamiseksi kuukauden aikana, jälleenrahoitus on siunaus, koska se vähentää kuukausikustannuksia, vaikka se pidentää lainan käyttöikää (ks. Kaavio, sivu 28). Rahoittajat sanoisivat käyttävän taseesi kassavirran kasvattamiseen. Esimerkissämme jälleenrahoitus laskee vielä 10 vuotta päivältä, jolloin kuukausittainen kiinnitysmaksu on nolla, mutta sillä välin se säästää 300 dollaria kuukaudessa.

Monet henkilökohtaiset taloudelliset neuvonantajat tarkastelevat 300 dollaria kuukaudessa säästöissä ja sanovat, että asuntolaina on oikea tapa edetä, varsinkin jos perhe voi hallita kuukausimaksujaan tavanomaisista tuloistaan ja käyttää säästöjä hyödyntääkseen työnantajan eläkesäästöt sovittaa tai osallistua veroetuiseen eläkesäästötiliin, johon se on sijoitettu. Se on venytys useimmille ihmisille, jotta he voivat maksimoida eläkesäästöjen veroetuudet. Esimerkiksi IRA: n maksuosuuksien 2018 raja-arvo on 5 500 dollaria (6 500 dollaria 50-vuotiaille tai vanhemmille ja kaksinkertainen aviopareille), ja verotuksellisia etuja on paljon enemmän, jos sinulla on ylimääräisiä säästöjä muiden verohelpoisissa suunnitelmissa. - tavalliseen 401 (k): een 50–50-vuotiaille $ 24, 500.

Keskustele omasta tilanteestasi asiantuntijan kanssa, mukaan lukien odotukset muista kustannuksista, kuten terveydenhuollosta ja kiinteistöveroista, jos olet lähellä eläkkeelle jäämistä. Ainakin sinun pitäisi tarkistaa verotilinpitäjältä, onko sinulla edes järkevää laskea korko 2018, kun viime joulukuussa käyttöön otetut liittovaltion veromuutokset tapahtuvat. Veropolitiikkakeskus arvioi, että niiden Yhdysvaltain veronmaksajien määrä, jotka vaativat asuntolainojen korkojen vähennystä vuoden 2018 veroilmoituksistaan, laskevat noin 40 miljoonasta vuonna 2017 16 miljoonaan, mikä johtuu pääasiassa siitä, että verolainsäädännön mukaan "vakiomääräinen vähennys" nousee 12 000 dollariin yksityishenkilöille (24 000 dollaria aviopareille, jotka esittävät yhdessä). Jos pariskunnan hyväntekeväisyysosuudet, asuntolainan korko ja paikalliset verot ovat esimerkiksi 20 000 dollaria, he ovat parempia vain ottamalla 24 000 dollarin tavanomaisen vähennyksen, eikä verohelpotuksia kiinnelainan korkojen maksamiseen enää ole.

Hyvä taloudellinen neuvonantaja voi myös auttaa sinua selvittämään, kuinka tärkeää on henkilökohtaisesti olla velaton. Kyllä, asuntolainasi käytetään pidempään, jos et maksa ylimääräisiä maksuja sen maksamiseksi aikaisin, mutta se voi olla fiksu, jos olet tyytyväinen riskiin sijoittaa varakkaammiksi, koska eläkesäästöt ja investoinnit ylittävät ihanteellisesti kiinnityskustannukset pitkällä aikavälillä. Se voi kuulostaa huonolta sitcom-järjestelmältä, mutta suuri ajatus on, että olet lainaamassa kotiasi investoimalla osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin tai ainakin säästämään enemmän hyödyntämällä työnantajan eläkkeelle sopivaa ottelua. Se, mitä ihmiset tekevät, kun he säästävät eläkkeelle sen sijaan, että he siirtyisivät eläkkeelle, ja se on myönteinen selitys katoavalle asuntolainapoltolle: Archien ja Edithin on vielä maksettava asuntolaina joka kuukausi, mutta heillä on mukava IRA: n lausunto.

28/36 sääntö

Kuva: Hye Jin Chung

Mikä on hallittavissa oleva kiinnitysmaksu? Hypoteekkiluottajien keskuudessa vallitseva nyrkkisääntö on "28/36" -mittari siitä, kuinka paljon kokonaistulotuloista menee takaisin lainojen takaisinmaksuun: enintään 28 prosenttia kuukausittain asuntokustannuksista (kiinteistöverot, asuntovakuutukset, asunnon maksut ja asuntolaina) ) ja enintään 36 prosenttia kaikista veloista (auto, koti, opiskelija-lainat). Tämä "velkaantumisaste" -ohje on karkeasti esimerkiksi esimerkiksi 30-vuotinen 180 000 dollarin asuntolaina 4, 5 prosentilla (kuukausittainen kiinnitysmaksu 912 dollaria; mtgprofessor.com/calculators.htm), jonka kotitalouksien tulot ovat 52 000 dollaria vuodessa . Matematiikka toimii, jos kaksinkertaistat sen, joten 360 000 dollarin asuntoluotto, jonka kotitalouksien tulot ovat 104 000 dollaria vuodessa.

Pankit ottavat myös huomioon "lainan ja arvon" -mittauksen siitä, kuinka paljon omasta rahastasi laskutetaan, olettaen, että ihmiset pitävät maksut todennäköisemmin kotona, joka on enemmän kuin kiinnitys. tämä on klassinen 20 prosentin ennakkomaksu, joka on pankin pehmuste omaisuuden arvojen laskusta. Kumpikaan sääntö ei ole enimmillään tai vähimmäisvaatimuksina, mutta yleisenä ajatuksena on, että ihmiset eivät jää kotitalouksien maksuihin, jos maksut sopivat niiden talousarvioihin.