Hanki se kirjallisesti

Allekirjoitettu sopimus urakoitsijan kanssa on paras suoja pettymystä vastaan - tai pahempaa.

Kuva: Philippe Weisbecker

San Diegossa näkymät lahdelle ovat korvaamattomat, ja Jody Costello halusi hyödyntää sijaintinsa näköalalla Point Loman merimaisemiin. Niinpä vuoden 1999 puolivälissä hän ja hänen miehensä päättivät lisätä kolmannen kerroksen makuuhuoneen sviitin ja parin kannen kahden kerroksen välimerelliseen tyyliin. Urakoitsija, joka tunnetaan paikallisesti radiotaajuuksiensa osalta, kertoi hänelle, että hanke maksaa 107 000 dollaria ja että se valmistuu kolmen kuukauden kuluessa. Costello allekirjoitti innokkaasti sopimuksen, jonka hän antoi hänelle, ja maksoi hänelle pyydetyt 30 000 dollaria aloittaakseen.

Costello ei tiennyt, että Kaliforniassa se on laitonta
urakoitsija pyytää maksamaan yli 1000 dollaria tai 10 prosenttia
työstä riippumatta siitä, kumpi on pienempi. Se ei ollut ainoa punainen lippu: Asiat
alkoi mennä pieleen työpäivän ensimmäisestä päivästä, jolloin urakoitsija pyysi sanomaan, että hän ei voinut saada puutavaraa, ja hänen olisi viivytettävä hanketta muutaman viikon ajan. Sitten purkamisen aikana työntekijät repäisivät ilmanpoistoaukon pois kaasuvedenlämmittimestä, mikä mahdollisti hiilimonoksidikaasun pääsyn taloon. Tämän jälkeen rakennusmiehet tulkitsivat suunnitelmat väärin ja kehystivät lisäystä 18 tuumaa korkeammalla kuin kaupungin sallitut koodit. Ennen kuin se voitaisiin korjata, ja kun katto oli vielä auki elementteille, talvisateet saapuivat, joten suurin osa Costellosin omaisuuksista, jotka eivät olleet varastoissa.

Nyt kolme vuotta ja toinen 30 000 dollarin maksu myöhemmin - ja lisäyksellä vielä kesken - Costello vie urakoitsijan tuomioistuimeen. "Me sekaisin", hän myöntää. "Allekirjoitimme huonon sopimuksen, jolla oli liian vähän erityispiirteitä siitä, mitä odotimme projektista ja miten meistä olisi suojattu, jos se ei toiminut haluamallamme tavalla.

Tarinat, kuten Costellon tekemät kiinteistö- ja kunnostusalan ammattilaiset, ravistavat päätään hämmästyneenä - lähinnä siitä, kuinka yleisiä he ovat. Vaikka kodin remodeling-hanke on yksi suurimmista menoista, joita ihmiset tekevät elämässään, useimmissa tapauksissa sopimus on hieman enemmän kuin jälkikäsittely, jos sitä pidetään lainkaan. Mutta vankka sopimus voi olla lähin asia, joka takaa sen, että työ osoittautuu asunnon omistajaksi. "Ihmiset maksavat 100 000 dollaria lisämaksusta, mutta asianajajan maksaminen ja asianajajan hoitaminen pidetään usein viikolla tai niin, että varautuminen tapahtuu usein", toteaa asianajaja Ann Rackas, toimitusjohtaja
Yhdysvaltain arkkitehtilaitosinstituutissa. "Se ei ole kovin varovaista ajattelua."

Sopimuksen ei tarvitse olla monimutkainen. Pienille työpaikoille - eli alle 1000 dollaria - pitäisi olla yksinkertainen yhden sivun sopimus, jossa kuvataan hanke, aikataulu ja kustannukset. Mutta jopa suurille työpaikoille kourallinen perussäännöksiä on kaikki se, mitä kodin omistajan suojelemiseksi tarvitaan, jos jokin menee väärin projektissa tai vielä pahempaa, jos urakoitsija rikkoo lakia. Monet rakennusyritykset tarjoavat omia versioitaan, ja paikalliset baariyhdistykset tai American College of Construction Lawyers, Washington, DC, voivat auttaa paikallistamaan asianajajia alueellasi, jotka ovat erikoistuneet rakennusasioihin. Mutta onko olemassa olevan sopimuksen käyttäminen tai sellaisen laatiminen asianajajan avustuksella, asunnon omistajan paras suoja on lukea ja ymmärtää asiakirja perusteellisesti. Seuraavassa on 12 keskeisen pisteen tarkistuslista, jonka pitäisi varmistaa, että rakennussopimukseen sisältyy.

Kuva: Philippe Weisbecker

Urakoitsija ja työn laajuus

• Urakoitsijan nimi, lisenssin numero, puhelinnumerot ja faksinumerot sekä osoitteet (mukaan lukien sähköposti).
• Hankkeen alkamis- ja päättymispäivät, joihin sisältyy määräyksiä kohtuuttomista viivästyksistä.
• Yksityiskohtaiset piirustukset, mukaan lukien pohjaratkaisut ja korkeudet, jotka ovat riittävän teknisiä osoittamaan tarkasti, mitä urakoitsija tekee. Asunnon omistajan on ymmärrettävä, mitä suunnitelmat kuvaavat. Sopimuksessa olisi myös oltava lauseke, jonka mukaan kaikki tehdyt työt ovat valtion ja paikallisten rakennusmääräysten mukaisia.

Kustannusarvio ja maksuaikataulu
• Hankkeen kokonaiskustannukset, joita tukevat yksityiskohtainen luettelo, jossa määritellään jokaisen työn vaiheen kaikki käytettävät materiaalit - mukaan lukien
valmistaja, malli, koko, tuotenimi ja väri.
• Maksuaikataulu, jossa jokainen erä riippuu asunnon omistajan hyväksymän selkeästi määritetyn työn määrästä. Ennakkomaksut eivät saa olla yli 10 prosenttia hankkeen kustannuksista. Vaikka tämä raja on osa kuluttajalainsäädäntöä monissa valtioissa, urakoitsijat vaativat kuitenkin usein jopa kolmanneksen ennakkomaksun, sanomalla, että niiden on katettava materiaalien hinta. Älä kirjoita tätä tarkistusta, sanoo Tämä sivusto pääurakoitsija Tom Silva. "Ei pitäisi kestää kolmasosa sopimuksen sitomisesta", hän sanoo. "Jos urakoitsijalla ei ole luottoa, se on punainen lippu." Tom suosittelee, ettei maksuja suoriteta ennen kuin työ on alkanut, mutta jos osapuolet eivät pääse sopimukseen, asiantuntijat
ehdottaa, että jopa 75 prosenttia hankkeen kustannuksista saataisiin varauksen yhteydessä
tili. Tilin rahat voidaan maksaa ja tilille
täytetään, kun tietyt vaiheet ovat tyydyttävästi valmistettuja tai materiaaleja
ostot tehdään, kuitit tukevat. Mitä tulee loppumaksuun,
"Projektien, jotka menevät sujuvasti, pitäisi päätyä asunnon omistajalle noin 5-10 prosentin verran, mikä olisi maksettava vasta sen jälkeen, kun hän on tutkinut työnsä perusteellisesti ja on tyytyväinen siihen", sanoo Mark Brick, joka toimii B&E General Contractorsissa, Glendalessa, Wisconsinissa, ja on valittu uudelleensuunnitteluteollisuuden kansallisen yhdistyksen puheenjohtajaksi.

Vakuutusdokumentit
Todiste siitä, että urakoitsijalla on nykyinen henkilökohtainen vastuu, työntekijöiden korvaus ja omaisuusvahinkovakuutus. Pyydä urakoitsijaa liittämään sopimukseen jäljennökset peitotodistuksista. Sopimuksen tässä osassa olisi myös annettava luopuminen, joka vapauttaa asunnon omistajan vastuusta hankkeen aiheuttamista oikeudenkäynneistä tai tuomioista urakoitsijaa vastaan. Työtapaturmien ja ns. Mekaanikon panttivankeudesta johtuvat puvut, jotka voidaan myöntää alihankkijoille tai
toimittajien, jotka eivät olleet maksaneet työnsä tai materiaalinsa, pitäisi olla
mainitaan nimenomaan urakoitsijan velvoitteena.

Muut perustiedot

• Vaarallisten jätteiden lauseke, jonka mukaan asbestin ja lyijypohjaisten maalien testaamisesta vastaa se, joka huolehtii kaiken löytyneen poistamisesta. Yleensä urakoitsijoilla ei ole asiantuntemusta tällä alalla, joten se on usein
jopa asunnon omistaja palkata ympäristöasiantuntija. Tämä säännös suojaa sekä asunnon omistajaa että urakoitsijaa myrkyttömien aineiden odottamattomalta löytymiseltä työn alkaessa, mikä voi aiheuttaa viivästyksiä ja erimielisyyksiä siitä, kuka laskuttaa laskun.
• Takuu-osa, joka useimmissa tapauksissa kattaa materiaalin ja työn puutteet vuoden ajan hankkeen päättymisen jälkeen. Tässä on lueteltava kunkin yrityksen nimi ja osoite, joka takaa osan työstä - alihankkijat sekä valmistajat tai jakelijat, joiden tuotteita on käytetty. "Tämä auttaa varmistamaan työn laadun samalla, kun asunnon omistajalle annetaan vipuvaikutusta, jos ongelmat syntyvät pian työn päätyttyä", sanoo Elizabeth Gutman, New Jersey, Princetonin asianajaja, Saul Ewing LLP: n toimisto.
• Muutostilausten käsittelymenettely, joka on kodin omistajan tai urakoitsijan pyytämiä muutoksia työn aloittamisen jälkeen. Koska muutokset vaikuttavat niin moniin hankkeen kriittisiin näkökohtiin - mukaan lukien palkkiot, materiaalit, arvioitu aika ja suunnittelun muutokset - tilausten tulisi olla hyvin erityisiä työn laajuuden ja lisäkustannusten suhteen, ja asunnon omistaja ja urakoitsija allekirjoittavat sen.
• Erilaiset kohdat, kuten arvioidut työntekijät saapuvat ja kun he lähtevät; kuinka usein pääurakoitsija toimittaa suoran edistymiskertomuksen; miten roskat poistetaan ja kuka saa kaikki tarvittavat rakennusluvat (yleensä tämä on urakoitsijan vastuulla). Myös tässä osassa usein mukana olevat asiat ovat ripeämpiä kysymyksiä: onko työmiehet voineet käyttää kylpyhuoneessa tai puhelimessa taloa, jos he voivat laittaa lounaansa jääkaappiin tai vaikka he voivat keskustella lasten kanssa tai lemmikit koiran kanssa . Huomioi kuitenkin näiden pyyntöjen vaikutukset urakoitsijan asiakassuhteeseen. "Jos joku kysyy minulta, missä ihmiset aikovat syödä ja mitä aikaa he ottavat taukojaan ja aikovatko he pölyä jokaisen työpaikan jälkeen, luultavasti annan mahdollisuuden työskennellä kyseiselle asiakkaalle", Anthony J. LaPelusa sanoo Sr., LaPelusan kodinparannusten puheenjohtaja, Niles, Illinois. "Me vain menemme naimisiin asiakkaidemme kanssa vähintään neljä kuukautta, emmekä halua mennä naimisiin jonkun kanssa, joka haluaa avioeron kolmessa."
• Säännökset sopimusriitojen ratkaisemisesta. Monet valtiot tarjoavat kotihoidon välitysmenettelyä, jossa riippumaton kolmas osapuoli antaa oikeudellisesti sitovan päätöksen. Prosessi on halvempi ja nopeampi kuin urakoitsijan tuominen tuomioistuimeen, mutta suostumuksella välimiesmenettelyyn, asunnonomistaja luopuu useimmissa tapauksissa oikeudesta oikeudenkäyntiin tai muutoksenhakuun.
• Kirjallinen vahvistus asunnon omistajan oikeudesta peruuttaa sopimus kolmen työpäivän kuluessa sen allekirjoittamisesta. Tämä ikkuna voisi olla hyvä aika näyttää sopimus rakentamisen lakimiehelle, jos sitä ei ollut mukana laatimassa sitä. "Luotimme urakoitsijaan liikaa", Costello sanoo, että hän haluaa, että hänellä olisi ollut oikeudellinen neuvonantaja tarkastelemaan asiakirjaa. "Nyt on paljon parempi viettää muutama sata dollaria kuin tuhansia dollareita myöhemmin."

Tomin vinkit urakoitsijan valitsemiseksi

Vaikka kiinteät kustannussopimukset ovat yleisimpiä, ne eivät ole ainoa vaihtoehto. Tom Silva, TOH: n pääurakoitsija, mieluummin toimii kustannustehokkaana - ja sitä kutsutaan myös aika-ja-materiaaleina -periaatteella. Jokaisen työn vaiheen osalta hän antaa yksityiskohtaisen kustannusarvion, joka sisältää hänen työnsä; työn edetessä hän tarkistaa näitä lukuja tarvittaessa. "Näin ei ole lopulta yllätyksiä", Tom sanoo. "Se antaa asunnon omistajalle turvallisuuden ja luottamuksen työhön, ja se antaa minulle joustavuutta." Tämän järjestelyn onnistumisen avain on kuitenkin kokeneen ammattilaisen löytäminen ja ehdottomasti varma henkilön kyvystä ja eheydestä. Seuraavassa on Tomin vinkit, joiden avulla paras urakoitsija voi työskennellä työsi kanssa.
• Pyydä ystäviä, naapureita ja työtovereita viittauksia varten. "Sana suusta on paras", Tom sanoo. Paikallinen puutavara, joka myy huippuluokan metsiä ja räätälöityjä arkkitehtonisia yksityiskohtia, on myös hyvä paikka tiedustella. "Näiden kauppojen omistajat tuntevat urakoitsijat, jotka tekevät hyvää työtä, koska he ovat ihmisiä, jotka ostavat laadukkaita materiaaleja."
• Kysy urakoitsijalta viittauksia asiakkailta, joilla on omia projekteja. "Et halua, että uuden talon rakentaja työskentelee kunnostustyössä", Tom sanoo. Ja älä ole tyytyväisiä nimiluetteloon; keskustele asunnon omistajien kanssa ja katso lopullinen tuote. Käy myös urakoitsijan nykyisissä työpaikoissa, hän sanoo, "nähdä, onko sivusto turvallinen ja onko työntekijät varovaisia omistajan omaisuuteen."
• Hanki kirjallisia arvioita samasta hankkeesta useilta urakoitsijoilta. "Nämä tarjoukset on jaoteltava vaiheisiin, kuten purku, roskat poistaminen, apuohjelmat, kehystys, eristys ja katto."
• Sovita alkamis- ja päättymispäivämääristä ja kirjoita ne sopimukseen. Tom suosittelee myös lisäämään rangaistuslausekkeen, jonka mukaan urakoitsija on taloudellisesti vastuussa hankkeiden viivästymisestä.
• Älä anna hinnan ja ajoituksen säännellä valintasi. "Jos haluat saada sen halvalla ja saada se huomenna, et löydä laadukasta urakoitsijaa", Tom sanoo. "Parhaat urakoitsijat voivat veloittaa hieman enemmän, ja ne ovat kiireisiä, joten sinun on ehkä odotettava."
- Amy R. Hughes

Mistä se löytyy

American Bar Association
Chicago, IL
312-988-5522
www.abanet.org

American College of Construction lakimiehet
Washington, DC
www.accl.org

Remodeling-teollisuuden kansallinen yhdistys
Des Plaines, IL
800-611-6274
www.nari.org