Miten tehdä kaavoitusta

Paikalliset koodit voivat olla monimutkaisia ja kuluttaa heitä kalliilta. Tässä on tapoja, joilla asunnon omistajat voivat suojella itseään kaavoitusongelmilta.

Kuva Jonathan Carlsonilta

Quincyn pienessä yhteisössä Massachusettsissa kaavoituskäsikirjassa on lähes 80 sivua yksitietäistä tyyppiä ja siinä on ylöspäin 200 erillistä sääntöä. Se ei ole epätavallista: Kaikkien kaupunkien kohdalla kaavoitusmääräykset täyttävät niin paksun kuin paikallisen puhelinluettelon. Jotkut käsittelevät laajaa maankäyttötoimea, jolla perustetaan kaupallisia, teollisia ja asuinalueita. Toiset sanovat, kuinka paljon taloa voi rakentaa paljon. Mutta useimmat käsittelevät asioita, jotka ovat yksityiskohtaisia, sillä kuinka jyrkkä ajotieltä voi olla keittiöiden lukumäärä.

Vyöhykesäännösten suuri määrä ja erityispiirteet ovat hyviä. Huolellisesti muotoillut säännöt voivat estää kaupunkien leviämisen ja ylikehityksen. Se voi myös ylläpitää yhteisön luonnetta tai varmistaa, että historialliset koteja selviytyvät alkuperäisessä tilassaan. Joissakin tapauksissa kaavoitussäännöt on suunniteltu houkuttelemaan uusia toimialoja, enemmän kauppapaikkoja ja suurempaa veropohjaa. Mutta kaavoitussääntöjen kuljettaja voi helposti mennä ylöspäin epäuskoisille asunnoille. "Yli muutama ihminen on ollut yllättynyt sellaisesta kaavoituslaista, jota he eivät tienneet, " kertoo Texas Municipal Zoning Lawin kirjoittaja John Mixon. "Ja usein se on kallis yllätys."

Sääntöjen rikkomisen korkea hinta

Claire Edwards oppi, kuinka kalliita kaavoitusrikkomuksia voi olla, kun hän asetti viime vuonna 1920-luvun mökin Texasissa Colleyvillessä. 115 000 dollaria, kahden makuuhuoneen paikka oli edullinen. Edwards investoi välittömästi vielä 75 000 dollaria parannuksiin, kuten kuistin korjaamiseen, keittiön päivittämiseen ja tilojen uudistamiseen suunnitelluissa huoneissa. Mutta aivan kuten hän aikoi mainostaa palvelujaan, hän oppi, että paikalliset kaavoituskoodit rajoittivat neliömetriä, jotka hän pystyi omistamaan liiketoiminnalleen, ja kieltäytyi häntä käyttämästä hallinnollista henkilökuntaa kotona. Tämän seurauksena Edwards pienensi kotitoimistonsa pieneen tilaan, jota hän käytti asiakkaiden kokouksiin, ja pakotettiin vuokraamaan toinen toimisto avustajilleen, joiden hinta oli 1 000 dollaria kuukaudessa - puhumattakaan siitä, että hän maksoi 5 000 dollaria sen varustamiseen. puhelin, faksi ja tietokone. "Tämä meni olemasta todella paljon taloudelliseksi painajaiseksi", hän sanoo.

Yleisemmin, asunnon omistajat ajavat hämmentävän kaavoitussääntöjä, kun he yrittävät muuttaa talon ulkoasua tai tapaa, jolla he käyttävät omaisuutta. Joskus laittomat muutokset tehdään tahattomasti, sillä kun asunnonomistaja pystyttää liian korkean aidan (esimerkiksi San Mateossa, Kaliforniassa, katukulmaiset aidat voivat olla vain 3 metriä korkeat). Muina aikoina ihmiset voivat yrittää piilottaa vähemmän näkyviä kaavoitusrikkomuksia, kuten asunnon lisäämisen kellariin, koska ei saada tarvittavia rakennuslupia. Tai he voivat muuttaa hyväksyttyä hanketta - esimerkiksi laajentaa muutaman metrin lisäyksen takautumislinjan yli tai rakentaa rajaa - ja toivoa, että kaupungin tarkastaja ei huomaa. Tällaiset muutokset voivat olla riskialttiita, koska paikallisia kaavoitusviranomaisia on useita tapoja selvittää. Naapuri voi ilmoittaa rikkomuksesta, arvioija voi lyödä sitä vierailun aikana päivittääkseen veroasiakirjoja, tai se saattaa huomata rutiinitarkastuksen aikana, kun talo myydään. Mutta kuitenkin havaitaan kielletty parannus, se on ehkä purettava ja sakko voidaan määrätä joka päivä, kunnes työ on valmis. Ja ota huomioon: Vaikka edellinen omistaja olisi tehnyt muutoksen, kannet seuraukset, jos se havaitaan, kun olet ostanut kiinteistön. "Kun lisäät menetettyjen parannusten kustannukset, purkamisen kustannukset ja sakot, voit helposti erottaa tuhansia dollareita", sanoo Edvard Ziegler, Denverin yliopiston oikeustieteiden korkeakoulun professori.

Vyöhykkeen varianssin saaminen

Ainoa laillinen tapa asunnon omistajille tehdä korjaus, joka rikkoo kaavoituskoodeja, on saada aikaan sääntöjen poikkeama tai luopuminen. Yleensä asunnon omistajat voivat tehdä tämän jättämällä hakemuksen paikalliseen kaavoituslautakuntaan, joka asettaa kuulemisen pyynnöstä. Naapureille on myös ilmoitettava asiasta ja pyydettävä esittämään näkemyksensä remontista kirjallisesti tai julkisessa kokouksessa. Useimmiten kodin omistajat voivat käsitellä tätä ilman arkkitehdin tai urakoitsijan apua, mutta heidän on oltava valmiita reagoimaan vakuuttavasti kaikkiin projektin haasteisiin. Vastalauseita voidaan nostaa useista syistä. Yleisiä valituksia on, että varianssin myöntäminen muuttaa naapuruston luonnetta, vaikuttaa kielteisesti omaisuuden arvoihin tai uhkaa paikallisten lasten turvallisuutta.

Vaikka hanke näyttää vaarattomalta - esimerkiksi laajentamalla ajotieltä muutaman metrin päässä tai muuttamalla ajoradan pintaa asfaltista soralle - poikkeukset eivät tule helposti. "Ellei omistaja voi todistaa vaikeuksia, jotka estävät häntä noudattamasta kaavoitussääntöjä, varianssi on varmasti kaukana varma asia", sanoo Walter White, Quincyn kaavoitusvalvoja. Useimmat kaavoituskortit antavat yhden vain, jos asunnon omistaja voi osoittaa, ettei muutoksen tekeminen aiheuta merkittäviä henkilökohtaisia tai taloudellisia vaikeuksia. Esimerkiksi jos joku ostaa paljon aikomusta rakentaa taloa, ja pian sen jälkeen kaupunki muuttaa julkisivuvaatimuksia tavalla, joka tekee hankkeen rikkomisesta muutaman jalan, kaavoituslautakunta myöntää todennäköisesti varianssin. Toisaalta asunnonomistaja, joka haluaa rakentaa toisen kerroksen yhden kerroksen koteihin, koska talo on liian pieni kasvavalle perheelleen, ei todennäköisesti voita paikallisia virkamiehiä.

Kun Zoning Koodit muuttuvat odottamatta

Vaikka asunnon omistajat noudattavat tiukasti kaavoitussääntöjä, ne voivat joskus kärsiä, jos naapuruus- tai kaupunkisäännöt muuttuvat odottamatta. Näin tapahtui Linda Morrisille, joka muutti Koloniaan, Texasiin, kolme vuotta sitten, jotta hän olisi lähellä hänen tyttärensä ja poikansa. Hän osti upouusi talon metsän reunustamassa kehityksessä. Kiinteistönvälittäjä kertoi, että kaupunki aikoo kääntää ympäröivän kiinteistön puistoksi. Vaikka näin ei tapahtuisi, trakti oli kaavoitettu liiketoimintaa varten, joten Morris oli pahimmillaan, että hänellä saattaa olla pieni kauppakeskus tai ammattimainen kompleksi naapurille.

Hän pääsi saamaan naapurin - mutta ei sen tyypin, jota hän halusi. Viime joulukuussa Colony-kaupunginvaltuusto hyväksyi Morrisin katua ympäröivän maan kaavoitusmuutoksen, jonka ansiosta kehittäjä voi rakentaa 15 rakennusta kevyen teollisen valmistuksen ja varaston käyttöön. Pian tiet ovat vilkkaampia, naapurustossa on enemmän ääntä, ja mikä pahempaa, Morris sanoo, "taloni arvo laskee. Tämän talon piti olla minun eläkkeeni."

Mitään ei voida tehdä ennen kuin ostat talon täysin suojaamaan viereisen kiinteistön kaavoitusvaihtoehtoja vastaan, mutta muutama paikka on, että mahdolliset ostajat voivat etsiä vinkkejä alueen tulevasta suunnasta. Aloittelijoille, kun tarkastetaan kaavoitussääntöjä omaisuudelle, jota he etsivät, heidän pitäisi myös tutkia lähialueita koskevat toimitukset. Juuri siksi, että maa-aluetta käytetään hevostilana, se ei tarkoita sitä, että se ei voi laillisesti pitää kauppakeskusta. Lisäksi kodin ostajien tulisi lukea kunnan kattava suunnitelma, jos sillä on sellainen. Se voi osoittaa, että kaupunki aikoo lopulta hyväksyä korkean tiheyden, matalan tulotason asumisen alueella, joka on tällä hetkellä kaavoitettu maatalouden alueelle, tai kääntää naapuruston reunan sekaan teolliseen ja vähittäiskauppaan. "Suurin osa ajasta, kaupungin tulevaisuudesta tiedotetaan yleissuunnitelmassa - olipa se sitten teollista kehitystä, historiallista tai maatalouden säilyttämistä tai asuinrakennusta", Quincyin valvontatoimisto White sanoo.

Jos näiden varotoimenpiteiden toteuttamisen jälkeen kotitalouden omistajat löytävät edelleen kuin odottamaton kaavamuutos maksaa heille rahaa tai päänsärkyä, on vielä yksi asia, mitä he voivat tehdä: "Hanki niin monta ihmistä kuin voit ja huutaa niin kovaa kuin voit", sanoo David Callies, Havaijin yliopiston professori Richardsonin oikeustieteiden korkeakoulussa. Vaikka säätöä ei voi pysäyttää, myönnetään myönnytyksiä. Esimerkiksi Morrisin naapuruusjärjestö pystyi saamaan kehittäjän suostumaan jättämään 250 metriä metsää puskurina asuntojen ja varastojen välille eikä häiritsemään puiden osastoa lähellä olevaa puroa pitkin. Kehittäjä lupasi myös istuttaa pensasaidat ja puut puuttumaan teollisuuskompleksiin saapuviin teihin.

Mikäli kaikissa toistuvissa kysymyksissä on yksi toistuva teema, se on valmistelu - on tehokkain strategia kiinteistön mukavuuden ja arvon säilyttämiseksi. Tietämättömyys, asiantuntijat sanovat, on pahin tekosyy virheen tekemiseksi. "Kun kyse on kaavoituksesta, asunnon omistajilla on oikeuksia", Callies sanoo, "mutta heidän on ryhdyttävä myönteisiin toimiin niiden tuntemiseksi."

Mitä etsiä, kun ostat kotia

Mahdolliset ostajat voivat toteuttaa mitä tahansa näistä yksinkertaisista toimenpiteistä suojellakseen itseään kaavoitusongelmista.

• Pyydä myyjiä lisäämään myyntisopimukseen lauseke, joka takaa, että he ovat saaneet tarvittavat luvat ennen omaisuuden parantamista - ja että he ovat vastuussa mahdollisista tulevista sakoista, jotka liittyvät näihin parannuksiin.

• Palkkaa asianajaja, joka tutkii kaikki omaisuuden sallitut käyttötarkoitukset ja mihin tahansa erityisten muutosten laillisuuteen. Tämä voi maksaa noin 500 dollaria, mutta jos aiot säilyttää matelijat, sanoa tai rakentaa erillisen huoneiston autotallien yli, tiedätte ainakin etukäteen, onko sinulla sallittua.

• Suorita oma haku. Kaupungin rakennusosastolla ja kaavoitustoimipaikassa voit tutustua aikaisempiin rakennuslupiin ja kiinteistön sallittuihin käyttötarkoituksiin. Yksi varoitus: Et voi aina luottaa siihen, mitä kaupungin virkamiehet kertovat. Ja se, että he ovat antaneet sinulle virheellisiä tietoja, ei ole puolustusta, jos saat vaivaa vyöhykekomission kanssa. Varmista, että saat ajantasaista tietoa - kaikki kaupungit eivät ole huolellisia kaavoituskoodin päivittämisestä. Uudet muutokset saattavat istua postilaatikossa, jonne odotetaan hakemista. Ei ole työlästä tapa suojata puutteellisilta arkistoista. Mutta ainakin tarkista päivämäärä kartalla ja koodikirjassa, ja jos he ovat yli vuoden ikäisiä, soita kaavoitusvaliokunnan jäsenelle nähdäksesi, onko viime aikoina tehty muutoksia.